1. Поняття договору оренди.
Оренда - це один із видів майнового найму. Відносини оренди регулюються спеціальним нормативним актом - Законом України "Про оренду державного майна" (1995р.). Крім того, деякі питання оренди регулюються Законом України "Про приватизацію майна державних підприємств) (1992р.), Законом України "Про підприємства в Украні" (1991р.), Законом України "Про підприємство"(1991р.), Земельним кодексом України (1992р.) та іншими законодавчими актами, постановами та декретами Кабінету Міністрів України, рішенням Фонду державного майна України.
Закон про оренду регулює організаційні відносини, пов"язані з передачею в оренду майна державних підприємств, їхніх структурних підрозділів, а також майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна. Оренда майна інших форм власності регулюється положенням Закону про оренду, якщо інше не передбачено законодавством України та договором оренди.
Відповідно до Закону про оренду об"єктами оренди можуть бути цілісні майнові комплекси підприємств або їхніх структурних підрозділів (філіалів, цехів, дільниць), окреме індивідуально визначене майно, наприклад: окремі будинки, споруди, устаткування, транспортні засоби, інвентар, інструменти, інші матеріальні цінності.
Законодавством встановлюються види цілісних майнових комплексів підприємств, які за характером своєї діяльності не можуть бути об"єктами оренди. Наприклад, діяльність по виготовленню і реалізації наркотичних засобів, військової зброї та боєприпасів до неї, а також холодної зброї. Не можуть бути об"єктом оренди транспортні підприємства, які здійснюють внутрішні та міжнародні перевезення пасажирів та вантажів, підприємств, діяльність яких пов"язана з видобутком дорогоцінних металів та дорогоцінних каменів, виготовлення та реалізація виробів з їх використанням та інша діяльність. Декретом Кабінету Міністрів України від 31 грудня 1992р. затверджений Перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їхніх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається. До них належать радіотелевізійні передавальні центри та об"єкти, що становлять загальнодержавну систему зв"язку, а також об"єкти, що забезпечують зв"язком органи законодавчої та виконавчої влади, магістральні лінії електропередачі, магістральні трубопроводи та інші об"єкти.
Здача майна в оренду не спричиняє передачу права власності на це майно. Воно надається іншим особам у тимчасове і платне користування. Документом, який регламентує відносини оренди, є договір оренди. Він укладається в письмовій формі на засадах добровільності і рівноправності сторін. Отже, за договором оренди одна сторона (орендодавець) зобов"язується надати другій стороні (орендареві) відповідне майно у строкове платне володіння і користування для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
2. Сторони і об"єкт договору.
Залежно від виду об"кта оренди орендодавцями виступають:
- Фонд державного майна уккраїни - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їхніх структурних підрозділів, що є загальнодержавною власністю;
- органи уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та місцевими радами народних депутатів управляти майном, яке перебуває відповідно у їх власності;
- державні підприємства - щодо цілісних майнових комплексів, їхніх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). Ці державні підприємства можуть виступати орендодавцями з дозволу органів, у підпорядкуванні яких вони знаходяться;
- державні підприємства - щодо окремого індивідуально визначеного майна відповідно до законодавчих актів України та своїх статусів.
У випадку передачі в оренду цілісних майнових комплексів підприємств, їхніх структурних підрозділів, а також нежилих приміщень орендодавець повиненн отримати на те згоду органу, уповноваженого управляти відповідним державним майном, та погодити з ним істотні умови договору оренди.
Ініціатива в укладенні договору може виходити від членів трудового колективу або їхніх структурних підрозділів, фізичних та юридичних осібю Проте, якщо об"єктом оренди є цілісні майнові комплекси державних підприємств, то пріорітет надається трудовим колективам цих підприємств. У такому випадку орендодавець зобов"язаний у триденний строк повідомити про здачу в оренду відповідних цілісних майнових комплексів.
Трудовий колектив може стати орендарем за таких умов. По-перше, якщо за рішення трудового колективу про оренду майна державного підприємства проголосувало більше половини його членів. По-друге, члени трудового колективу, які бажають стати орендарями, створюють господарське товариство, яке має набути статус юридичної особи. Для цього засновниками господарського товариства приймається статут, у якомузазначаються: найменування цього господарського товариства, його місцезнаходження, цілі діяльності, порядок вступу і виходу з нього, права та обов"язки членів господарського товаритсва, його органи управління, порядок розподілу доходу, умови припинення діяльності господарського товариства. Статус підлягає державній реєстрації, з дня якої господарське товариство набуває прав юридичної особи.
До реєстрації статуту господарського товариства кожен член трудового колективу державного підприємства або його структурного підрозділу, цілісний майновий комплекс якого передається воренду, має право вступити в зазначене господарське товариство на підставі особистої заяви. Створене трудовим колективом господарське товариство має переважне перед іншими фізичними та юридичними особами право на укладення договору оренди майна того державного підприємства, де воно утворене.
3. Порядок укладення договору.
Фізичні і юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють відповідному орендодавцю заяву, проект договору ореди, а також інші документи згідно переліку, який визначається Фондом державного майна України.
Порядок і строки укладання договору оренди залежить від об"єкту оренди, а також від особи заявника. В разі подачі заяви про оренду цілісних майнових комплексів орендодавець в п"ятиденний строк після дати реєстрації заяви направляє копії проекту договору та інших документів в орган, уповноважений управляти державним майном.
Крім цього, копії зазначених документів у деяких випадках надсилаються в органи Антимонопольного комітету України. Це у випадках, коли підприємство, його структурний підрозділ, до яких подана заява про оренду цілісних майнових комплексів, а так само ініціатор укладення договору оренди займають монопольне становище на ринку; коли внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців зможуть зайняти монопольне становище на ринку; коли сумарна вартість активів або сумарний об"єм реалізованих товарів (робіт, послуг), належних об"єкту, перевищують показники, визначені законодавством.
Орган, уповноважений управляти відповідним державним майном, орган Антимонопольного комітету України розглядають копії документів, поданих орендодавцем, і протягом 15 днів направляють йому висновок про можливість оренди і умови договору оренди. Якщо орендодавець в установлений строк не одержить зазначених висновків, укладання договору оренди вважається з цими органами погодженим.
Орендодавець протягом 5 днів після сплину строку погодження умов договору оренди зазначеними органами дає згоду чи відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це замовника, а стосовно оренди цілісних майнових комплексів - також орган, уповноважений управляти відповідним державним майном і орган Антимонопольного комітету України.
В разі, коли заява про оренду майна не вимагає погодження з відповідними органами, наприклад, стосовно оренди нерухомого чи іншого окремого індивідуально визначеного майна, орендодавець протягом 15 днів дає згоду чи відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це лише заявника.
Пріорітет в укладенні договору оренди цілісного майнового комплексу надається господарському товариству, створеного трудовим колективом підприємства, його структурного підрозділу.
За умови відсутності господарського товаритсва, договір оренди укладається з іншими фізичними та юридичними особами впродовж двадцяти днів з дня направлення їм повідомлення про намір орендувати цілісний майновий комплекс.
В передачі в оренду об"єктів може бути відмовлено, якщо було прийнято рішення про приватизацію об"єктів, якщо об"єкт включений в перелік підприємств, що потребують іноземних інвестицій, коли орган Антимонопольного комітету України не дає згоди на укладення договору оренди або орган уповноважений управляти майном не дає згоди на виділ структурного підрозділу підприємства та інші підстави.
У разі відмови від укладення договору, а також неодержання відповіді в установлений строк господарське товариство, заітересовані фізичні та юридичні особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду, арбітражного суду.
4. Зміст договору оренди.
Права і обов"язки сторін.
Зміст договору оренди визначається сукупністю його умов. Закон про оренду встановлює, що у договорі оренди мають бути визначені об"єкт оренди (склад і вартість майна), строк, на який укладається договір оренди, орендна плата, порядок використання амортизаційних відрахувань, відновлення орендованого майна та порядок його повернення. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути і інші умови. Умови договору оренди зберігають свою силу і у випадках, коли після його укладення законодавством будуть встановлені правила, які погіршують становище орендаря. Реорганізація орендаря не є підставою для зміни умов договору чи розірвання його.
Договір оренди є консесуальним договором, бо він вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору, а передача об"єкта оренди орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди.
До істотних умов договору належить орендна плата, що є фіксованим платежем, який орендар вносить орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності. Розмір орендної плати визначається з урахуванням вартості орендованого майна, але не більше 5 відсотків його вартості. Оцінка вартості майна проводиться за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України.
Методика розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної плати визначаються Кабінетом Міністрів України і Фондом державного майна України. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі. Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Проте залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря оренда плата за згодою сторін може встановлюватись у натуральній або у грошово-натуральній формі. Орендар зобов"язаний вносити орендну плату своєчасно та у повному розмірі. Порядок зміни розмірів орендної плати може бути змінений відповідно до правил, передьачених Законом про оренду.
Строк договору визначається за погодженням сторін, тобто він може бути укладений на будь-який строк; укладення договору оренди без зазначення строку не допускається. При відсутності заяви від однієї із сторін про припинення або зміну договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Орендар має переважне право на продовження строку дії договору.
Орендар зобов"язаний зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його пошкодженню, псуванню. На орендаря може бути покладений обов"язок використовувати об"єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, організації, майно яких передано в оренду.
Законом про оренду передача цілісних майнових комплексів у суборенду не допускається.
Здане в оренду майно, як уже зазначалось, не стає власністю орендаря. Але продукція і доходи (прибуток), одержані орендарем у результаті використання орендованого майна, є його власністю. Амортизаційні відрахування залишаються у розпорядженні орендаря і використовуються на відновлення орендованих основних фондів. Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власникові орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди. Визначення власника того чи іншого майна має принципове значення, бо ризик випадкової загибелі чи пошкодження майна несе його власник, якщо інше не встановлене в законі або договорі.
Відповідно до Закону про оренду орендареві забезпечується захист його прав на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, установленим цивільним законодавством щодо права власності. Він може вимагати повернення орендованого майна з будь-якого незаконного володіння, усунення перешкод у користуванні ним, відшкодування шкоди, заподіяної майну всіма особами, включаючи орендодавця. Орендар може захистити свої права шляхом подання віндикаційного і негаторного позрву, а також позову про відшкодування збитків (шкоди).
5. Припинення договору.
Цивільним кодексом встановлено загальне правило, за яким у разі переходу права власності у здане в найом майно від наймодавця до іншої особи договір найму зберігає чинність для нового власника (ст. 268). Стосовно державного майна Законом України "Про оренду державного майна" встановлено, що рішення державного органу про приватизацію об"єкта оренди є підставою припинення договору оренди. Доцільність такого правила не викликає сумніву, бо оренда майна не може бути перешкодою приватизації державної власності. Проте, як здається, це правило має лише стосуватися договору оренди без права викупу орендованого майна, бо оренда майна з правом майбутнього викупу є одним із способів приватизації державного майна. У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження орендар зобов"язаний повернути об"єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. З припиненням договору у сторін виникають певні права і обов"язки щодо поліпшень орендованого майна. На орендодавця покладається обов"язок компенсувати затрати орендаря на відповідні поліпшення, якщо він здійснив їх за згодою орендодавця і за рахунок своїх коштів, звичайно, якщо інше не визначено у договорі оренди. Якщо орендар здійснив поліпшення без відома орендодавця, орендодавець може, але не зобов"язаний, компенсувати проведені орендарем затрати. У разі відмови орендодавця від такої компенсації орендар має право привласнити ті поліпшення, які можуть бути відокремлені від орендованого майна без заподіяння йому шкоди. Вартість поліпшень, які зроблені орендарем без згоди орендодавця і які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягає.
Законом про оренду не визначаються конкретні розміри і форми майнової відповідальності за невиконання обов"язків за договором, а лише констатується, що сторони несуть відповідальність, встановлену законодавчими актами України за договором. Це дає підстави стверджувати, що відповідальність за порушення умов договору, невиконання або неналежне виконання сторонами обов"язків може бути не тільки у формі відшкодування заподіяних збитків (шкоди), а й у формі уплати неустойки, передбаченої законом і обумовленої в договорі.
Спори за договором оренди розглядаються судом, арбітражним судом відповідно до їх компетенції.

6. Форми здійснення орендарем підприємницької діяльності.

Законом про оренду передбачається, що орендарі мають право на вибір організаційно-правових форм здійснення підприємнциької діяльності. Вони можуть створювати відповідні господарські товариства, затвердивши їхній статут і призначивиши (обравши) керівника. Статут створеного орендарем підприємства не може суперечити договору оренди. Отже, йдеться про виникнення певних юридичних осіб, правовий статус яких визначається в основному договором оренди. Порядок створення і діяльність таких юридичних осіб регулюється відповідними законодавчими актами України, наприклад: Законом України "Про підприємства в Україні", Законом України "Про господарські товариства" (1991р.).
Законом України про оренду визначається, що в разі, коли об"ктом оренди є цілісні майнові комплекси державних підприємств, стуктурні підрозділи цих підприємств, то їхня діяльність як державних припиняється з моменту реєстрації статуту створеного орендарем підприємства. З цього моменту припиняються і розриваються трудові договори (контракти) з працівниками цього підприємства, структурного підрозділу.
Створене орендарем підприємство стає правонаступником прав і обов"язків держаного підприємства відповідно до договору оренди. Якщо об"єктом оренди є цілісний майновий комплекс структурного підрозділу, створене орендарем підприємство стає правонаступником прав і обов"язків державного підприємства, організації, пов"язаних з діяльністю цього структурного підрозділу.
Як зазначено в Законі про оренду, орендар у разі банкрутства створеного ним орендного підприємства відповідає по боргах підприємства майном, яке належить йому на праві власності відповідно до законодавства України. Не може бути звернене стягнення на майно, яке передано в оренду, бо передача майна в оренду не припиняє права власності орендодавця на це майно.
Порядок найму працівників на створене орендарем підприємство визначається його статутом.
Працівникам державних підприємств, структурних підрозділів, що припинили свою діяльність внаслідок створення орендарем підприємств і з якими не укладено трудові договори, забезпечуються соціально-правові гарантії, передбачені законодавством України.