Сторони, які зацікавлені в проведенні оцінки бажають реалізувати свої економічні інтереси і визначають головні цілі оцінки. Оцінку бізнесу проводять у цілях: підвищення ефективності поточного управління підприємством або фірмою; визначення вартості цінних паперів у випадку купівлі-продажу акцій підприємства на фондовому ринку; визначення вартості підприємства у випадку його купівлі-продажу цілком або частинами; реструктуризації підприємства; розробки плану розвитку; визначення кредитоспроможності підприємства і вартості застави при кредитуванні; страхування в процесі якого виникає необхідність визначення вартості активів; оподаткування; прийняття обґрунтованих управлінських рішень (для того, щоб виправити помилку у фінансовій звітності, яка була викликана інфляційними процесами); здійснення інвестиційного проекту розвитку бізнесу. У залежності від об'єкту оцінки виникають наступні випадки: Оцінка вартості майна застосовується при: продажу певної частки нерухомості; отриманні кредиту під заставу частини нерухомості; страхуванні нерухомого майна і визначенні в зв'язку з цим його вартості; передачі нерухомості в оренду; оформленні частини нерухомості в якості вкладу в статутний фонд підприємства, що створюється; оцінці нерухомого майна, як окремого етапу в загальній оцінці вартості підприємства. Оцінка вартості машин і обладнання проводиться в наступних випадках: продаж деяких одиниць обладнання; оформлення застави; страхування рухомого майна; передача машин, обладнання в оренду; організація лізингу машин, обладнання; визначення амортизаційних відрахувань; оформлення машин і обладнання в якості вкладу в статутний фонд іншого підприємства; при реалізації інвестиційного проекту. Оцінка вартості гудвілу проводиться при: передачі або продажу іншому підприємству наданні франшизи іншим компаньйонам; встановленні збитку, який було задано діловій репутації підприємства незаконними діями з боку інших підприємств; використанні гудвілу в якості вкладу в статутний капітал; при визначенні вартості усіх нематеріальних активів для оцінки вартості підприємства. 4. Результатна оцінка потенціалу підприємства Результатний підхід базується на залежності вартості об’єкта оцінки від можливостей його ефективного використання, тобто можливих результатів. МЕТОДИ: Метод дисконтування. Загальна методологія використання даного методу передбачає встановлення вартості потенціалу (чи його елементу) на рівні чистого приведеного потоку капіталу від його експлуатації. Тобто, земельна ділянка, будівля чи споруда, обладнання, нематеріальний актив тощо коштує стільки скільки вони генерують економічних результатів. Загальний розрахунок проводиться за традиційною технологією дисконтування і співставлення грошових притоків і відтоків капіталу підприємства по даному об’єкту: , (3) NCF — чистий приведений потік капіталу; СF + — притоки капіталу підприємства за і-тий рік (період); CF – — відтоки капіталу підприємства за і-тий рік (період); n — кількість прогнозних періодів оцінки; Fmi — дисконтний множник визначений як відповідна функція грошової одиниці для і-го періоду за попередньо встановленою ставкою r по відношенню до базового періоду. Специфіка оцінки окремих об’єктів оцінки проявляється у особливій структурі дисконтної ставки. Для визначення дисконтної ставки використовують такі методи (табл2.) Методи капіталізації базуються на використанні коефіцієнта, який дозволяє перевести чисті потоки капіталу від використання об’єкту у його вартість. Іншими словами необхідною умовою застосування цих методів є можливість визначення чистого потоку капіталу та встановлення коефіцієнту капіталізації для нього. Як правило, методи капіталізації використовуються у випадках дохідного використання об’єкту оцінки. У цілому такі методи в основному базуються на трьох теоретичних принципах визначених у попередньому розділі книги — принципі очікування, принципі заміщення та принципі попиту і пропозиції. Суть коефіцієнту капіталізації полягає у поєднання двох економічних процесів — отримання доходу на капітал та відшкодування капіталу інвестора-власника (рис. 4). У залежності від бази визначення норми (ставки) відшкодування капіталу поділяють на норми доходу, норми грошових потоків, норми відшкодування та норми прибутковості. Відповідно до цього прийнято розрізняти такі види коефіцієнтів капіталізації: загальний коефіцієнт капіталізації (overall capitalization rate); коефіцієнт капіталізації власного капіталу (equity capitalization rate); коефіцієнт капіталізації позикового капіталу (mortgage capitalization rate); коефіцієнт капіталізації залежно від об’єкта оцінки (землі, об’єктів нерухомості, нематеріальних активів тощо). Методи визначення коефіцієнту капіталізації, які теоретично будуть описані нижче, можна представити таким чином (рис.5.): У випадку встановлення коефіцієнту капіталізації на рівні попередньо визначеної ставки дисконту передбачається, що грошові потоки підприємства постійні та необмежені у часі. Тоді коефіцієнт капіталізації прирівнюється до ставки дисконтування виходячи з міркувань, що дисконт вже враховує усі види ризиків проекту, адекватно оцінює темпи знецінення грошової одиниці, відображає альтернативні способи використання капіталу, а також відображає мінімально необхідний рівень прибутковості для інвестора-власника. Метод співставних продаж є найбільш швидким та простим у використанні, а отже найбільш поширеним. Він базується на інформації про аналогічні об’єкти (інвестиційну мотивацію угод купівлі-продажу, шляхи фінансування, необхідний рівень платоспроможності, ліквідності, забезпечення тощо) та досягнутої корисності (ефективності) їх господарського використання, яка доступна на ринку. Технологія розрахунку коефіцієнта капіталізації тотожна описаній вище аналогічній методиці формування ставки дисконту. Основна практична проблема застосування цього методу полягає у неможливості повної та достовірної оцінки ефективності використання об’єктів-аналогів різними способами, через закритий характер такої інформації. Метод сумування у якості логічної конструкції формування коефіцієнту капіталізації використовує таку схему (рис. 6.): Порядок врахування факторів, що визначають коефіцієнт капіталізації має суттєве значення і може бути поданий як послідовність етапів: Визначення безризикової ставки капіталізації — дана ставка використовується у якості базової та визначається на рівні ставок по валютним операціям на європейських ринках капіталу, з урахуванням рівня країнного ризику. В умовах національної економіки можна рекомендувати використання курсів за державними позиками чи депозитні ставки банків найвищої категорії надійності. Компенсація за ризик об’єкту — відображає рівень ризику інвестування капіталу у конкретний об’єкт (нерухомість, земельну ділянку, машини, технологію тощо) та необхідну суму коштів для його компенсації. Компенсація за низьку ліквідність — відображає рівень ризику іммобілізації капіталу у конкретному виді майна, який виникає внаслідок неможливості миттєвого переведення вкладеного капіталу у його грошову форму, а також необхідну суму коштів для його компенсації. Компенсація за інвестиційний менеджмент — відображає рівень ризику неадекватного менеджменту інвестицій, який виникає внаслідок недостатньої кваліфікації інвестор-власника (його довіреної особи) та складності реалізації проекту, а також суму коштів необхідну для його компенсації. Поправка на зміну прогнозованих ринкових умов — відображає прогнозовані зміни вартості об’єкту під впливом ринкових умов та необхідну компенсацію за невиправдані очікування власника-інвестора. Визначення норми відшкодування капіталу за прямолінійною схемою носить назву метода Рінга, який передбачає рівномірне повернення вкладеної суми з поступовим зменшенням його реальної вартості. Ставка відшкодування визначається за наступною формулою: , (4) де СВ — ставка відшкодування капіталу; nпов. — період повернення (відшкодування) капіталу, у окремих випадках обернена величина від результативності його використання. Встановлення норми відшкодування за фактором фонду відшкодування передбачає повернення капіталу з урахуванням його знецінення, тобто повернені суми з року в рік збільшуються, що можна виразити формулою: , (5) де F3 — коефіцієнт відшкодування капіталу за вибраною ставкою дисконту r та тривалістю періоду n. Використання даного методу передбачає можливість реінвестування повернутих сум капіталу від певного проекту за тією ж ставкою дохідності. Він використовується при рівновеликих періодичних платежах, отриманих від експлуатації об’єкту. Повернення капіталу за методом Хоскольда базується на використанні норми, яка включає коефіцієнт відшкодування капіталу (F3) за безризиковою ставкою дисконту та період часу за який очікується повернути інвестований капітал. Основна передумова використання цього методу — реінвестування повернутого капіталу може бути не таким прибутковим як початкові інвестиції, а відповідно повторному інвестуванню притаманний підвищений рівень ризику. Переходячи до інших методів побудови коефіцієнта капіталізації слід запропонувати таблицю щодо ризику різних груп інвестицій (2(: Метод вирахування визначає коефіцієнт капіталізації шляхом віднімання від ставки дисконту надбавки за майбутнє зростання капіталу. При цьому приріст капіталу визначається за формулою: , (6) де (К — приріст капіталу; R — прогнозований розмір зростання вартості об’єкту; F3 — коефіцієнт фонду відшкодування капіталу за вибрано ставки дисконту. Метод Елвуда визначає коефіцієнт капіталізації як норму відшкодування капіталу скореговану на: суму амортизаційних відрахувань у рахунок погашення кредиту; величину приросту частки власного капіталу у загальній структурі вартості об’єкту; зніми регулярного (звичайного) доходу від використання об’єкту. Розрахунок коефіцієнту згідно з даним методом проводиться за такою формулою: , (7) де k — ставка капіталізації; рВК — дохідність використання власного капіталу; qП — частка позикових коштів у загальному обсязі фінансування об’єкту; КЕ — іпотечний коефіцієнт Елвуда. Слід відзначити, що з розвитком оціночної практики метод Елвуда був дещо модифікований. Однією з найбільш відомих модифікацій є формат формули Акерсона. Метод фінансових показників схожих підприємств (2( використовується за умови доступності відповідної детальної інформації, а сам коефіцієнт капіталізації визначається як відношення річного чистого прибутку схожих підприємств до чистої виручки від реалізації їх продукції. Вважається, що цей показник враховує як повернення капіталу так і дохідність їх використання. Слід відзначити, що коефіцієнт капіталізації не враховує відмінності у структурі капіталу підприємств, а також їх амортизаційній політиці. Тому загальну ставку капіталізації, згідно з цим методом, визначають як відношення суми чистого прибутку (нарахованого відсотка на капітал) та сумарного відшкодування (знецінення й амортизації) до суми усього капіталу підприємств. Метод ринкового мультиплікатора (2( визначає ставку капіталізації виходячи з співвідношення ринкової вартості майна підприємства (акцій) до розміру річного чистого доходу від його господарського використання. Загальний розрахунок проводиться за такою формулою: (8) У якості прикладу використання цього методу можна запропонувати коефіцієнти капіталізації та відповідні їм ринкові мультиплікатори, визначені за даними російських підприємств (табл4.): Таблиця 4 Коефіцієнти капіталізації та ринкові мультиплікатори для російських підприємств різних галузей (2( Галузь промисловості Мультиплікатор, % Коефіцієнт капіталізації, %
