ВСТУП
Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на інформації про недавні угоди на ринку нерухомості з аналогічними об'єктами і порівнянні об’єкту, що оцінюється, з об’єктами-аналогами.
Оскільки не існує двох абсолютно однакових об’єктів нерухомості за всіма параметрами (економічними, фізичними, правовими), виникає необхідність внесення поправок в ціни об’єктів аналогів. Внесення поправок, які враховують відмінності між оцінюваним об'єктом і аналогами, дозволяє визначити ціну продажу кожного аналога так, як би він мав ті ж самі основні характеристики, що й оцінюваний об'єкт. Відкоригована ціна дає оцінювачу можливість зробити висновок про те, що найбільш ймовірна ціна продажу аналогічних об'єктів відображає ринкову вартість.
Основним принципом порівняльного підходу до оцінки нерухомості є принцип заміщення. Оцінка нерухомості порівняльним підходом проходить переважно в 4 етапи:
І – вивчення стану, тенденцій розвитку та особливостей того сегменту ринку нерухомості, до якого належить оцінюваний об’єкт;
ІІ – збір і перевірка інформації про об’єкти-аналоги, аналіз зібраної інформації та порівняння об’єктів-аналогів з оцінюваним;
ІІІ - внесення поправок до ціни продажу порівнюваних об’єктів;
IV - узгодження відкоригованих цін об’єктів-аналогів і виведення величини ринкової вартості об’єкту нерухомості, що оцінюється.
При проведені оцінки об’єкти і суб’єкти повинні бути подібні:
об’єкти - за призначенням використання, якістю, місцезнаходженням, правами, які передаються, фізичними характеристиками;
суб’єкти - за платоспроможністю, можливостями фінансування, інвестиційною мотивацією.
Крім того, об’єкти-аналоги повинні: належати до одного сегменту ринку нерухомості; угоди з ними здійснюватися на типових для цього сегменту ринку умовах: терміні окупності, незалежності суб’єктів угоди, інвестиційної мотивації.