Основні методи оцінки нерухомості
Важливою частиною оцінки нерухомості с аналіз і дослідження всіх факторів, які впливають на вартість оцінюваного об'єкту. Слід відмітити, що оцінка нерухомості - це не тільки оцінка фізичних характеристик даного об'єкту, а й оцінка відповідних прав власності на даний об'єкт. В одному випадку оцінка нерухомості може зводитися до представлення вартості всього оцінюваного об'єкту, а в іншому - до його окремої частини, залежно від юридичних норм і правил. При цьому слід зауважити, що володіння нерухомістю можливе як індивідуальне, так і спільне (корпорації, фірми і т. п.). В цьому випадку оцінка нерухомості неможлива без вивчення юридичних документів на право управління чи власності частиною спільного майна.
Важливим моментом при оцінці є розрахунок вартості нерухомості на певну дату. Відомо, що в ринковій економіці вартість нерухомості може мінятись день від дня. Наступним важливим чинником оцінки нерухомості є призначення і мета самої оцінки. В одному випадку, оцінка нерухомості - це, насамперед, оцінка відповідних прав на даний об'єкт нерухомості, а в іншому - оцінка пов'язана з проблемами ринку, тобто купівлею - продажем або кредитуванням. Однак, у всіх випадках оцінки нерухомості необхідно чітко визначити мету оцінювання.
В практиці оцінки нерухомості Існують ряд методів і підходів, але найтрадиційнішим є метод витрат, метод аналогів продажу, метод капіталізації [9. 34-39].
1 Оцінка нерухомості методом витрат
Оцінку нерухомості на основі витрат найширше застосовують при оцінці нових об'єктів, які освоюють відповідно до найкращих і найефективніших їх використань.
При витратному методі оцінки найчастіше використовують наступну схему:
• розрахунок вартості земельної ділянки;
• розрахунок відновлювальної вартості;
• розрахунок величини зносу (фізичного, функціонального);
• обчислення сумарної величини грошових фондів, розрахованих як втрати на відновлення оцінюваного об'єкту;
• сумування вартості земельної ділянки і витрат на відновлення будівлі з врахуванням зносу.
Таким чином, із наведеної вище схеми видно, що в даному методі вартість нерухомості включає в себе вартість земельної ділянки та вартість інших складових інвестицій. Тобто, вартість інвестиції не буде коштувати більше, ніж вона коштувала б при умові її відтворення на тому самому місці з врахуванням зносу. До коштів відтворення нерухомості відносять витрати на проектні та будівельні роботи тощо.
Оцінка земельних ділянок детально розглянута в попередніх розділах. Тут детальніше розглянуто оцінку будівель і споруд.
Для визначення вартості будівлі на момент оцінки виходять з її будівельної вартості. При цьому під будівельною вартістю розуміють вартість зведення будівлі в даний час. Цю вартість визначають, виходячи з будівельної вартості кубометру типової одноповерхової будівлі, шляхом введення поправочних коефіцієнтів залежно від таких факторів:
• кількості поверхів;
• наявності централізованого опалення;
• наявності водопроводу і каналізації;
• наявності ліфтів.
Будівельну вартість мезонінів, мансард і прибудов визначають окремо. Оцінці підлягають також споруди на земельних ділянках, огорожі і замощення. Не оцінюють будівлі і споруди, тимчасово зведені на термін служби менше ніж один рік, а також малоцінні. Будівлі, які з різних причин не можуть бути оцінені за типовими нормами, оцінюють індивідуально згідно з розцінками на окремі елементи або частини будівель.
При оцінці визначають відбудовчу та дійсну вартості на момент оцінки. Дійсною вартістю будівлі називають вартість її на момент інвентаризації, її визначають шляхом зменшення будівельної вартості на суму її знецінення, обумовленої зношенням будівлі, яке відбувається внаслідок її експлуатації та особливих причин.
Для визначення будівельного об'єму будівлі її площу вираховують шляхом множення довжини на ширину. Довжину і ширину будівлі визначають по зовнішньому периметру стін на рівні вище від цоколя, включаючи шар штукатурки і облицювання.
В тих випадках, коли будівля на плані представляє складну геометричну фігуру, її розбивають на прості фігури (прямокутники, трикутники тощо), і площу будівлі визначають як суму площ цих фігур.
Об’єм будівлі з горищним перекриттям визначають як добуток її площі на висоту. При цьому висота будівлі приймається від рівня чистої підлоги першого поверху до засипки горищного перекриття.
Об'єм будівлі без горищного перекриття визначається як добуток площі її вертикального поперечного січення на довжину Площу вертикального поперечного січення визначають по обводу зовнішньої поверхні стін, по верхньому окресленню покрівлі і по рівню чистої підлоги першого поверху, а довжину - шляхом виміру відстані між зовнішніми поверхнями торцевих стін на рівні першого поверху вище від цоколя.
Об'єм підвалу і цокольного поверху визначають як добуток горизонтального перерізу на рівні чистої підлоги підвалу ( цокольного поверху) до рівня чистої підлоги першого поверху.
Прибудови одного й того ж призначення І матеріалу, що й основна будівля, включаються в об'єм основної частини будівлі; прибудови, які не відповідають цим вимогам, обміряють і враховують незалежно.
Об'єм будівлі обчислюють окремо по частинах, якщо ці частини дуже відмінні одна від одної по окресленню, конфігурації або конструктивному рішенню.
Визначення вартості прибудованої будівлі, яка не має четвертої стіни в місці дотику до основної будівлі, а прибудова має однакове з основною будівлею господарське призначення, належить одній організації і не відрізняється від неї за конструкцією та характеристиками, оцінюється разом з основною будівлею як єдиний інвентарний об'єкт.
Якщо прибудова має інше господарське призначення і відрізняється від основної будівлі конструктивними особливостями або належить іншій організації, то її оцінка здійснюється окремо.
Вартість відтворення будівельних об'єктів WB можна обчислити за формулою:
EMBED Equation.3 (1)
де Vі - значення оцінюваної одиниці (м3, м2, м);
Сі - ціна одиниці оцінюваного і-го елементу;
WKB - затрати на виготовлення проектної документації та авторський нагляд.
Сумарну вартість об'єкту Wс на момент оцінки обчислюють за формулою.
EMBED Equation.3 (2)
де п - кількість видів будівельних матеріалів;
? - кількість даного матеріалу в і- тому об'єкті;
Сі - ціна, одиниці оцінюваного елементу (матеріалу);
Uі - коефіцієнт, що виражає у відсотках кількість даного матеріалу;
Зі - ступінь фізичного зносу будівлі;
КР- коефіцієнт ліквідності робіт.
Визначення відбудовчої вартості Вп прибудови обчислюють за формулою.
EMBED Equation.3 (3)
де Ву - відбудовча вартість одиниці вимірювання (мг) даного типу будівлі (прибудови);
Оп - об'єм прибудови;
Ус.ф - питома вага стін і фундаменту, наведена у відповідному збірнику (для прибудови);
Іст - довжина стіни (ділянки стіни) основної будівлі, до якої дотикається прибудова;
Пст- повний периметр стін прибудови (включаючи стіну основної будівлі).
В тих випадках, коли дворові будівлі, огорожі й інші об'єкти рахуються в бухгалтерському обліку як один інвентарний об'єкт з основною будівлею, відбудовча вартість будівлі визначається окремо по основній будівлі і по дворових будівлях та спорудах. Відбудовча вартість дворових будівель визначається шляхом множення вартості (1м3, 1м3, 1 пог. м. тощо) на об'єм (площу або протяжність) кожної дворової будівлі. Вирахувана таким чином відбудовча вартість дворових будівель, огорож тощо додається до відбудовчої вартості основної будівлі.
В загальний об'єм будівлі включають об'єм еркерів, тамбурів, закритих веранд, ніш. лоджій і інших частин будівель, які збільшують їх корисний об'єм, а також об'єм світлових ліхтарів, які виступають за зовнішнє окреслення даху, мансард, світлиць і мезонінів.
При визначенні будівельного об'єму житлових і громадських будівель технічні поверхи (котельні, майстерні і ін.) включають в об'єм будівель.
Слід зауважити, що в об'єм будівель не включаються портики, ґанки, відкриті балкони, об'єм проїздів, горищ, які використовують для технічних цілей.
Поверховість будівлі визначають кількістю наземних поверхів, у тому числі мансардних, а також цокольного поверху, якщо верх його перекриття здіймається над рівнем тротуару або замощення не менше ніж на 2м. Якщо окремі частини будівлі мають різну кількість наземних поверхів, то її поверховість визначається по найбільшій кількості поверхів. При визначенні об'ємів будівель одержані дані заокруглюють до цілого кубічного метра.
2. Визначення фізичного зносу будівель і споруд
При нормальних умовах експлуатації оціночна вартість повинна бути зменшена на суму, яку необхідно затратити на ремонт будівлі по частковому або повному відновленню окремих елементів або частин її [11,32].
Ненормальними умовами експлуатації вважаються особливі причини, які в минулому мали вплив на прискорене руйнування будівлі: пожежі, повені, зсуви, невиконання своєчасних ремонтів і інші несприятливі умови, вплив яких на міцність будівлі може одержати своє відображення в описі технічного стану. Технічний опис будівель виконують на основі даних обстеження в натурі.
Технічний опис включає:
• характеристику будівлі за її конструктивними елементами, та матеріалами;
• характеристику технічного стану будівлі за окремими елементами;
• процент зносу окремих елементів відповідно до їх технічного стану;
• процент зносу будівлі загалом.
Множенням процента зносу кожного елементу на питому вагу цього елемента (після застосування цінового коефіцієнту) визначають зносу елементу в об'ємі всієї будівлі, а сума цих добутків визначає знос всієї будівлі загалом.
У випадку, якщо при оцінці будівлі були застосовані цінові коефіцієнти, внаслідок чого сума уточнених ваг не становить 100, одержаний процент зносу на всю будівлю потрібно розділити на суму уточнених питомих ваг і для одержання проценту зносу перемножити на 100.
Процент зношення прибудов, службових будівель і споруд визначається для всієї будівлі або споруди в цілому, без врахування питомої ваги окремих конструктивних елементів.
Дійсна вартість будівлі визначається шляхом зменшення відбудовчої вартості на суму знецінення, обумовлену фізичним зношенням.
Під фізичним зношенням конструктивного елементу і будівлі в цілому розуміють погіршення технічного стану (втрата експлуатаційних, механічних і інших якостей), в результаті чого відбувається відповідна втрата їх вартості.
В основу методики визначення фізичного зношення покладено закономірність співвідношення цього зношення до вартості об'єктивно необхідного капітального ремонту, щоб повернути будівлю до початкового стану, з врахуванням відбудовчої вартості конструктивних елементів.
Фізичний знос визначають для відповідних конструктивних елементів, які мають різний знос за спеціальними таблицями. Знос усього конструктивного елементу підраховують сумуванням величин зносу окремих ділянок, зважених за питомою вагою в загальному об'ємі конструктивного елементу.
Визначення фізичного зносу будівлі в цілому виконують прийнятим у технічній Інвентаризації методом сумування величин зносу окремих конструктивних елементів, зважених за питомою вагою відбудовчої вартості кожного з них у загальній вартості будівлі.
Ознаки фізичного зносу встановлюють, в основному, шляхом огляду будівлі. При цьому використовуються найпростіші пристосування: рівень, важок, метр, металічна лінійка, молоток, сокира тощо.
Для прикладу наведемо розрахунок фізичного зносу для однієї будівлі.
Таблиця 1.
Визначення фізичного зносу
Середньозважений фізичний знос Ф3 визначають за формулою:
EMBED Equation.3
де Пі - питома вага і-го елемента.
ЗІ - відсоток зносу і-го елемента.
Для даного прикладу маємо Фз = 33,8%.
Від величини фізичного зносу переходять до його вартісного вираження. З цією метою користуються наступною таблицею.
Таблиця 2
Вартісне вираження Фч
3. Метод аналогів продажу (метод зіставлення цін продажу)
3.1. Основні засади методу
Оцінка нерухомості методом аналогів продажу основана на безпосередньому порівнянні оцінюваної нерухомості з іншими подібними об'єктами, проданими або внесеними у списки для продажу.
Підставою дії такого методу є те, що ринкова вартість кожного об'єкта залежить від ціни співставимих конкуруючих нерухомостей і залежить від ряду економічних факторів.
Порівняльний підхід може бути застосований до оцінки всіх типів нерухомостей і прав на неї. Найчастіше цей метод використовується при оцінці об'єктів нерухомості, для яких є достатня кількість угод і на підставі яких з великою мірою довіри можна визначити вартість оцінюваного об'єкту. До такого типу нерухомості можна віднести житло, об'єкти дрібної торгівлі, сфери послуг, малого та середнього підприємництва.
Слід зауважити, що кількість трансакцій на ринку нерухомості робить можливим або обмежує застосування даного методу. Наприклад, оцінка нерухомості даним методом утруднена для споруд і будівель спеціального призначення через недостатню кількість об'єктів співставимості, навіть і тоді, коли цей ринок розглядають у широкому географічному аспекті (регіональному, державному).
При використанні порівняльного методу для оцінки нерухомості використовують наступну схему:
Вивчають ринок нерухомості і вибирають об'єкти нерухомості, які найспівставишші з оцінюваним об'єктом.
Збирають і перевіряють інформацію про кожен відібраний об'єкт, ціну продажу і пропозиції, дату купівлі - продажу, фізичні характеристики місцеположення та інші особливі умови.
Аналізують і порівнюють кожний об'єкт з оцінюваним за часом продажу, місцеположенням, фізичними характеристиками і умовами продажу.
Корегують ціну продажу по кожному співставлюваному об'єкту відповідно до різниці між даним і оцінюваним об'єктом.
Погоджують скориговані ціни співставимих об'єктів нерухомості і визначають ціну оцінюваного об'єкта.
Вивчення ринку продажу нерухомості має за мету виявлення порівняльних об'єктів, які пропонують на продаж і. подібні до оцінюваного об'єкта. Переважно, чим актуальніший порівняльний продаж і чим більш він подібний до оцінюваного, тим надійніше служить об'єктивним критеріям вартості оцінюваного об'єкта. Мінімальна кількість порівняльних об'єктів повинна бути не менш як 3-5.
Особливе значення мають параметри та одиниці порівняння. Відрізняють дев'ять основних порівняльних атрибутів:
• права на нерухомість;
• умови трансакції;
• форми фінансування;
• ринкові умови;
• місцеположення об'єкта;
• фізичні характеристики;
• економічні характеристики;
• умови використання;
• рухоме майно, пов'язане з функціонуванням об'єкта оцінки.
Наведений перелік параметрів не вичерпує основні фактори, які впливають на вартість нерухомості, оскільки в окремих випадках може виникнути необхідність розширення цього переліку, наприклад, коли є певні обмеження на охорону довкілля тощо. Кожен з основних елементів порівняння може бути розділений на детальний складові.
В процесі аналізу, перш за все, встановлюють ціну за одиницю нерухомості, яка може бути об'єктом у цілому або його частиною.
Одиниці порівняння повинні виникати з аналізу ринку нерухомості і бути адекватними основній меті оцінки. Найчастіше в практиці за одиницю оцінки беруть квадратний метр житлової чи загальної площі будівлі, квадратний метр земельної ділянки, гектар сільськогосподарських угідь, кількість місць під паркування автомобілів тощо.
Кожен продаж, який використовується як співставлення, повинен бути перевірений, а дані про нього підтверджені покупцем, продавцем або брокером. Процеси перевірки дозволяють підтвердити не тільки точність і повноту отриманих даних, але й вивчити мотивацію угоди та її особливості.
3.2. Корекція цін продажу порівнюваних об'єктів
Після того, як вибрано всі структурні елементи, згідно з якими ведеться порівняння оцінюваної нерухомості з вибраними еталонними об'єктами, необхідно зробити відповідний аналіз, щоб встановити грошову або відсоткову різницю вказаних об'єктів.
Якщо порівняльний, об'єкт кращий ніж оцінюваний, то в його ціну вносять від'ємну поправку, а якщо гірший - то додатну. Спочатку коректують ціни порівняльної нерухомості, наближаючи її до умов оцінювальної.
При виборі порівняльних характеристик і оцінці їх впливу на вартість нерухомості застосовують порівняльну модель цін продажу, черговість атрибутів, які беруть участь у коректуванні цін. Вартість об'єкта продажу прямо залежить від різниці та ваг порівнювальних елементів нерухомості.
На практиці використовують наступні методи визначення поправок.
• регресивний;
• змішаний (відсотково-грошовий).
3.3. Визначення загальної грошової поправки
В методі зіставлення цін нерухомості важливим процесом є приведення ціни проданих уже об'єктів до ціни, яка відповідала б цінам на момент оцінки. Величина поправки, яка виникає в зв'язку з тим, що минув певний час, обчислюється методами аналізу пар продажу, аналізу повторного продажу, аналізу зміни темпу цін та аналізу багатоступеневої регресії.
Суть методу "аналізу пар продажу" полягає в тому, що оцінку нерухомості визначають на підставі проданих інших подібних нерухомостей. Якщо за певний проміжок часу були продані нерухомості подібні до оцінюваної і між ними є незначні фізичні відмінності, то з врахуванням цих фізичних різниць коректують ціни проданих об'єктів, вводячи поправки за проміжок часу продаж - оцінка.
Наприклад, два співставимі будинки, які розташовані недалеко один від одного, продані з різницею в один місяць відповідно за 16 000 грн. і 16 600 грн. При цьому перший будинок має огорожу, вартість якої на 100 грн вища ніж у другого.
Технологічна схема вирішення даної задачі наступна:
• приводять ціну першої нерухомості до ціни другої з врахуванням фізичних відмінностей (огорожі): 16 000 - 100 = 15 900 (грн);
• визначають середню місячну зміну ціни EMBED Equation.3 та середню зміну ціни за місяць у відсотках EMBED Equation.3.
Якщо відомі результати оцінки з багатьох угод, то можна за наведеною вище схемою вирахувати середнє: значення зміни ціни в часі. Маючи це середнє значенім, можна коректувати ціни нерухомості на момент оцінки згідно з формулою:
EMBED Equation.3(4.4)
де Ct - ціна, коректована на момент оцінки;
С - ціна продажу;
ч- середнє значення зміни цін, що припадає на одиницю часу (місяць, рік)
t - проміжок часу (продаж - оцінка).
Відповідно до наведеної вище формули відкоректована ціна об’єкта вартістю 12 000 грн. проданого за п'ять місяців перед іншою нерухомістю, на дату оцінки буде становити:
Ct = 12000(1+0,0088 5) = 12528 грн.
Коли відомі ціни перепродажу нерухомості, використовують аналіз повторного продажу. Технологія оцінки в даному методі простіша порівняно з методом "аналізу порівняльних пар продажу".
Однак цей метод має певні обмеження в зв'язку з невеликим числом угод перепродажу.
Суть даного методу полягає в тому, що на основі досліджень залежності ціни С продажу нерухомості і її вартості V визначають коефіцієнти темпу зміни К = C/V, які представляють функцією часу t. (рис. 1).

Рис. 1 Використовуючи даний графік, знаходять середню зміну ціни за місяць
EMBED Equation.3
У даному випадку приведення ціни продажу на момент оцінки виконують за формулою (4.4). Якщо коефіцієнти зміни цін є різними в певних часових інтервалах, то можна використати залежність
Ct=C(l–t–k1t1+k2t2+tnkn), (4.5)
де k1 ,k2 … kn - коефіцієнти зміни цін відповідно за час t1, t2, …,tn.
Якщо припустити, що оцінюється нерухомість вартістю 12 000 гри. яка була продана 12 місяців перед тим і в перші два місяці після оцінки k1=2%; наступні чотири місяці k2= 5% і в останні місяці коефіцієнт залишається без змін, відповідно з формулою (4.5).
С- 12 000(1+0,02- 2+0,04-5>=14880 (грн)
Перевагою даного методу є те, що його результати можна використати для аналізу нерухомості значної кількості угод. Одночасно графічне представлення дозволяє прогнозувати в певній мірі поведінку ринку.
У разі великої кількості угод і суперечливих вихідних даних при оцінці нерухомості можуть використовуватись статистичні методи І, особливо, регресивний аналіз.
У практичній діяльності поправки часто виражають у відсотковій формі.
3.4 Визначення сумарної поправки у відсотках
Метод визначення поправок у відсотках найчастіше використовують тоді, коли необхідно детально врахувати місцеві умови ринку нерухомості, коли відбуваються зміни ринкових умов.
При необхідності відсотки можна перерахувати в грошовий еквівалент у конкретних випадках оцінки.
Можливі п'ять співвідношень між оцінюваною нерухомістю і об'єктом порівняння:
1. Об'єкт оцінки і порівняльна нерухомість мають однакові характеристики В цьому випадку поправки не визначаються.
2. Оцінюваний об'єкт кращий від проданого об'єкту, з яким роблять порівняння на 10 відсотків.
Припустимо, що ціна проданого об'єкта дорівнює 1,0, а оцінюваного - X, тоді - Х = 1,0(1+0,1) = 1,1
Тобто, в даному випадку ціну проданого об'єкта необхідно перемножити на 1,1, щоб отримати ціну оцінюваного.
3. Оцінюваний об'єкт на 10 відсотків гірший, ніж проданий. Маємо:
X = 1,0(1-0,1) = 0,9
Таким чином, для отримання ціни вартість порівняльного об'єкта необхідно перемножити на 0,9.
4. Порівняльний об'єкт на 10 відсотків кращий, ніж оцінювана нерухомість. Тоді -
1,0=Х + 0,1Х = 1,1Х,
звідки Х/1,1 = 0,91. Ціна оцінюваної нерухомості дорівнює 91 відсотку від проданої.
5. Порівняльна нерухомість на 10 відсотків гірша від оцінюваної. Одержимо -
1,0 = Х(1-0,1) = 0,9Х,
де X =1,0/0,9 =1,11.
Відсоткова поправка до ціни проданої нерухомості становить плюс 0.11 відсотка.
3.5. Регресивний аналіз
Застосування методу регресії для оцінки нерухомості дозволяє достовірніше визначити ціну, а також встановити взаємозв'язок між різними факторами, які впливають на оцінку. В найпростішому випадку цю залежність можна представити виразом:
У = вХ, (6)
де У - ціна об'єкта;
в - коефіцієнт одиниці порівняння;
X - кількісні параметри оцінюваної нерухомості.
В більшості випадків використовують залежність:
У = вХ + а + с + ... + п, (7)
де а, с,..., п поправки.
Покажемо практичну реалізацію даної методики. Нехай 1 кв. м. площі становить 800 грн. площа будівлі - 100 кв. м. Оцінювана будівля на 4200 грн. дорожча від базової вартості завдяки даному фізичному стану та дешевша на 2 200 грн. через гірше розташування. В цьому випадку вартість оцінюваної будівлі становитиме: У= 800 х 100 + 4200 - 2200 = 82 000 (грн.)
4. Метод капіталізації
Суть даною підходу до оцінки нерухомості ґрунтується на тому, що потенційний покупець платить за викуп прав управління майбутніми прибутками. Даний прибуток може бути реалізований двома формами: циклічний приплив готівкових грошей від здачі в оренду нерухомості; перепродаж нерухомості. Отже, з такої точки зору вартість нерухомості визначають як вартість на даний момент з врахуванням майбутніх прибутків. Даний метод має свої підходи, моделі і математичні процедури, відповідно до яких аналізують можливість перетворення майбутніх прибутків у вартість нерухомості. Власне процес перетворення прибутку у вартість називають його капіталізацією.
При оцінці нерухомості отримують її ринкову вартість, і тоді найголовнішим стає капіталізація чистого прибутку (netto).
Найчастіше при використанні даного способу застосовують метод простої капіталізації або дисконтування грошових потоків.
Вартість нерухомості за способом простої капіталізації визначають за формулою:
EMBED Equation.3 (8)
де Д- чистий прибуток netto;
R0 - загальний ступінь капіталізації.
Загальний ступінь капіталізації встановлюють залежно від наявних даних та їх характеру. Якщо, наприклад, відомий прибуток Д І ціна продажу С, то
EMBED Equation.3 (9)
Оцінка нерухомості методом дисконтування грошових потоків полягає в перетворенні майбутніх надходжень доходів у теперішню вартість У цьому методі використовують таку залежність:
EMBED Equation.3 (10)
де CFt - фінансовий результат на кінець поточного року; 1,2,... ,t - чергові прогнозовані роки;
RV - вартість нерухомостей в останньому прогнозованому році;
k - величина дисконту;
EMBED Equation.3- дисконтний коефіцієнт у поточному році прогнозу.
При реалізації даного методу слід виконати таку послідовність розрахунків:
• вибрати термін прогнозу;
• визначити джерела;
• визначити ступінь дисконту k;
• розрахувати майбутні прибутки як теперішню вартість через дисконтування.