Основи земельного кадастру
Земельним кадастр - багаторівнева інформаційна система, яка містить відомості і документи про правовий, природний та господарський стан земельного фонду. В ньому наводяться дані про землевласників і землекористувачів, відомості про використання земель, їхні якісні і кількісні характеристики та економічні оцінки. Державний земельний кадастр створюється для забезпечення органів влади, фізичних І юридичних осіб відомостями про стан земель з метою регулювання земельних відносин та раціонального використання земельного фонду.
Земельно-кадастрову документацію представляють у вигляді кадастрових планів та карт, окремих схем та графіків, а також текстовою і цифровою Інформацією. Дана документація включає в себе також відомості про права власності на окремі земельні ділянки. Вся документація створюється відповідно до існуючих нормативних вимог ведення державного земельного кадастру.
1. Об'єкти земельного кадастру
Об'єктами земельного кадастру є земельний фонд нашої держави, включаючи землі, покриті лісом та водою. Весь земельний фонд поділяють на сім основних категорій залежно від його цільового призначеним Ці категорії складають[12]:
землі сільськогосподарського призначення;
землі населених пунктів;
землі промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення;
землі природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
землі лісового фонду;
землі водного фонду;
землі запасу.
До земель сільськогосподарського призначення відносять землі, які надані для потреб виробництва сільськогосподарської продукції, або які призначені для цієї мети. Землі сільськогосподарського призначення можуть бути передані у власність або в постійне чи тимчасове користування. Основними землевласниками чи землекористувачами можуть бути окремі громадяни, селянські спілки, кооперативи, різні асоціації; організації та установи.
Землі сільськогосподарського призначення надаються громадянам у власність, як правило, для ведення особистого підсобного господарства, садівництва, городництва, сінокосів, а також для товарного виробництва сільськогосподарської продукції. Несільськогосподарським підприємствам та організаціям, громадським і релігійним об'єднанням ці землі надаються у користування. Колективні підприємства, асоціації та інші сільськогосподарські організації зобов'язані використовувати надані землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Землі населених пунктів включають всю територію, яка знаходиться в межах даного населеного пункту. Землі населених пунктів перебувають у віданні відповідної ради, наприклад, землі міста перебувають у віданні міської ради, селища - селищної і села - сільської.
Межа, міста визначається проектом планування та забудови міста або перспективним планом його розвитку. Межа міста може змінюватись Верховною Радою України. Межа селища міського типу встановлюється і змінюється обласною радою, або, за її дорученням, районною, міською радою. Межа сільського населеного пункту встановлюється і змінюється відповідною районною радою, в адміністративному підпорядкуванні якої є даний населений пункт.
Землі, надані для розміщення виробничих, адміністративних, соціально-побутових та допоміжних будівель і споруд, а також транспортних та інженерних мереж об'єктів промисловості відносять до земель промисловості. Навколо промислових підприємств можуть бути створені санітарно-захисні зони.
Землі надані в користування підприємствам та організаціям усіх видів транспорту, а також підприємствам, які здійснюють експлуатацію ліній зав'язку та електропередач, відносяться до земель транспорту і зв'язку. Вздовж магістралей газо- та нафтопроводів, повітряних і підземних ліній електропередач, телефонне - телеграфного зв'язку установлюється спеціальна охоронна зона. Ширина цієї зони залежить від конструктивних особливостей транспортного об'єкту. Як правило, землі в межах цих зон у власників та землекористувачів не визначаються, але на їх використання накладають певні обмеження.
Землі, надані в відання військових частин, установ та навчальних закладів військових формувань і внутрішніх військ, а також різним підприємствам та організаціям Збройних Сил України, відносяться до земель для потреб оборони.
Землі національних, дендрологічних, зоологічних парків, заповідників, ботанічних садів, заказників (за винятком мисливських), парків пам'яток садово-паркового мистецтва відносяться до земель природоохоронного призначення. Біля цих земель можуть бути встановлені охоронні зони - з метою забезпечення режиму функціонування основних об'єктів.
Земельні ділянки, які мають лікувальні мінерально-сировинні ресурси і є сприятливими для організації лікувальних та профілактичних заходів відносять до земель оздоровчого призначення. Довкола цих ділянок встановлюють смуги санітарної охорони, .в яких заборонена діяльність, що може вплинути на лікувальні властивості мінерально-сировинних ресурсів.
Землі рекреаційного призначення використовують для масового відпочинку і туризму. Сюди відносяться земельні ділянки, зайняті будівлями І спорудами будинків відпочинку, туристських баз, пансіонатів, кемпінгів, спортивно-оздоровчих таборів, будинків мисливців і рибалок, парків, зелених зон, замаркованих трас та навчально-туристських стежок. Землі рекреаційного призначення забороняється використовувати для цілей, які можуть змінити їх функціональне призначення.
Землі історико-культурних заповідників, меморіальних парків, скверів, поховань, археологічних та архітектурних пам'яток культури. архітектурно-ландшафтних комплексів відносять до земель історико-культурного призначення. На цих землях забороняється будь-яка діяльність, що суперечить їх функціональному використанню. Біля земель історико-культурного призначення може встановлюватися охоронна зона, метою якої є забезпечення режиму функціонування історико-культурних об'єктів.
Землі, призначені для ведення лісового господарства, відносяться до земель лісового фонду. При цьому, до даного фонду можуть бути встановлені охоронні зони - з мстою забезпечення режиму функціонування основних об'єктів.
Земельні ділянки, які мають лікувальні мінерально-сировинні ресурси І є сприятливими для організації лікувальних та профілактичних заходів відносять до земель оздоровчого призначення. Довкола цих ділянок встановлюють смуги санітарної охорони, .в яких заборонена діяльність, що може вплинути на лікувальні властивості мінерально-сировинних ресурсів.
Землі рекреаційного призначення використовують для масового відпочинку і туризму. Сюди відносяться земельні ділянки, зайняті будівлями І спорудами будинків відпочинку, туристських баз, пансіонатів, кемпінгів, спортивно-оздоровчих таборів, будинків мисливців і рибалок, парків, .зелених зон, замирюваних трас та навчально-туристських стежок. Землі рекреаційного призначення забороняється використовувати для цілей, які можуть змінити їх функціональне призначення.
Землі історико-культурних заповідників, меморіальних парків. скверів, поховань, археологічних та архітектурних пам'яток культури. архітектурно-ландшафтних комплексів відносять до земель історико-культурного призначення. На цих землях забороняється будь-яка діяльність, що суперечить їх функціональному використанню. Біля земель історико-культурного призначення може встановлюватися охоронна зона, метою якої є забезпечення режиму функціонування історико-культурних об'єктів.
Землі, призначені для ведення лісового господарства, відносяться до земель лісового фонду. При цьому, до даного фонду можуть входити землі як вкриті лісом, так і без нього, але які надані для потреб лісового господарства.
Землі, зайняті ріками, озерами, водоймами, болотами, водогосподарськими та гідрагехнічними спорудами і будівлями, а також ділянки землі, виділені по берегах водойм під смуги відведення, становлять землі водного фонду. Біля водойм та водних джерел можуть встановлюватись охороню зони з метою виконання комплексу протиерозійних і санітарних заходів, спрямованих на збереження і поліпшення водних ресурсів. На землях водного фонду заборонена будь-яка діяльність, яка суперечить їхньому функціональному призначенню.
Всі землі, які не передані у власність або не надані у постійне користування, відносяться до земель запасу. Ці землі призначені для передачі у власність або надання у користування, в тому числі і в оренду.
2 Основні земельно-кадастрові дані
Основними земельно-кадастровими даними є відомості про правовий, природний та господарський стан земель. Реєстрація Інформації земельного кадастру складає цілу низку систематизованих даних про права власності та користування землею, угод на її оренду, обліку кількості та якості земель, їх бонітування, зонування території населених пунктів за різними природними й соціально-економічними факторами і економічну оцінку земель.
Оперативність і точність даних земельного кадастру забезпечується проведенням топографо-геодезичних, ґрунтових, екологічних та інших спеціальних робіт, а також встановленню прав власності на землю чи користування нею. проведенням бонітування ґрунтів і економічною оцінкою земель, а також зонуванням територій населених пунктів.
Правовий режим земель характеризують розподілом земельного фонду за землевласниками і землекористувачами, передачею земель в оренду. Відповідно до цього основними кадастровими одиницями є землеволодіння та землекористування.
Землеволодіння - це земельні ділянки, надані у власність на постійне володіння, а землекористування - земельні ділянки, надані в постійне або тимчасове користування.
Відповідно до діючого законодавства України власність на землю має такі три форми: державну, комунальну, приватну [12,17].
До державної власності відносять усі землі, за винятком земель, які передані у колективну та приватну власність. Суб'єктами права державної власності виступає Верховна Рада України та органи місцевого самоврядування. Верховна Рада України розпоряджається землею, яка є в загальнодержавній власності. Обласні, районні, міські, сільські та селищні ради розпоряджаються землею, яка знаходиться на їхніх територіях. Виняток складають землі, які є в загальнодержавній власності Землі, які перебувають у державній власності, а також землі. сільськогосподарських підприємств. кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств можуть бути передані у колективну власність. Право розпоряджатись земельними ділянками в цьому випадку мають загальні збори колективу співвласників. Колективу співвласників видається Державний акт на право колективної власності.
Передача землі у власність здійснюється рішенням відповідних органів місцевого самоврядування. Кожному власнику земельної ділянки видається Державний акт на право приватної власності на землю.
Облік кількості земель ведуть по власниках та землекористувачах, а також орендарях. При обліку кількості земель зазначають:
землі в межах населених пунктів;
землі за межами населених пунктів;
категорії земель;
зрошувані та осушені землі;
оподатковані землі;
землі, які не оподатковуються.
Якісна оцінка земель включає;
класифікацію земель за їхнім призначенням та цільовим використанням;
природну характеристику земельного фонду, включаючи вміст і товщину гумусового шару, вміст поживних речовин, фізико-механічний склад ґрунтів, крутизну схилів, еродованість, кислотність, заболоченість, солонцюватість, засоленість, кам'янистість, перезволоженість та екологічну забрудненість, викликану як хімічними продуктами сільськогосподарського виробництва, так і техногенними факторами;
культуртехнічну характеристику природних кормових угідь;
лісотипологічну характеристику лісових угідь;
класифікацію земель за їхнім функціональним призначенням відповідно до містобудівної документації населених пунктів;
характеристику земель за їхнім місцезнаходженням, включаючи зональні та локальні фактори, інженерію - геологічні, історико-культурні, природно-ландшафтні та санітарно-гігієнічні умови, а також облаштування територій соціально-економічною інфраструктурою.
При якісній оцінці земель важливим є бонітування ґрунтів, яке проводять на основі даних про їхнім природні властивості, що істотно впливають на виробництво сільськогосподарської продукції. Саме бонітування представляє процес порівняльної оцінки якості ґрунтів за родючістю, з одного боку, з середньою багаторічною урожайністю, з другого, при порівняно різних методах агрообробітку. При бонітуванні ґрунтів основною оціночною одиницею є бал бонітету.
На відміну від бонітування, економічна оцінка земельного фонду передбачає відображення якості територій не тільки за родючістю, але й за їх місцезнаходженням, продуктивністю, окупністю затрат тощо.
При економічній оцінці земель населених пунктів враховують ряд факторів, пов'язаних зі статусом населених пунктів, де розміщені оцінювані земельні ділянки, а також місцезнаходження, інженерно-технічне облаштування території тощо. Економічна оцінка сільськогосподарських угідь включає їх продуктивність, окупність затрат та диференціальний дохід Землі лісового фонду оцінюють на основі нормативів економічного ефекту від їх лісосировинного значення, захисних та корисних природних властивостей лісів.
Економічна оцінка земель водного фонду включає дат про кількісний і якісний стан водного об'єкту, його місцезнаходження, продуктивність, екологічне значення та соціально-економічні умови використання.
При економічній оцінці земель сільськогосподарського та несільськогосподарського функціонального призначення враховують соціально-економічні умови їх використання, екологічне значення, інженерно-технічне облаштування тощо. Обліковою одиницею при економічній оцінці є грошова вартість.
3 Класифікація угідь
Одним з основних елементів земельного кадастру є угіддя, тобто ділянки землі, які систематично використовують для певних народногосподарських цілей.
Сучасна класифікаційна система сільськогосподарських угідь включає: ріллю, багаторічні насадження, перелоги, сінокоси, пасовища. Ведуть окремий облік лісових площ, деревно-чагарникових насаджень, боліт, водойм, земель, зайнятих під дорогами і прогонами, будівлями, вулично-транспортною мережею, площами, скверами і т.п.
Під ріллею розуміють землі, на яких систематично ведуть агрообробіток під сільськогосподарські культури, включаючи посіви багаторічних трав.
Багаторічні насадження - земельні ділянки, зайняті штучно створеними деревними, чагарниковими або багаторічними насадженнями, на яких вирощують урожаї технічної, лікарської та іншої продукції.
Землі, які раніше розорювали і перестали використовувати під посіви сільськогосподарських культур, відносять до перелогів. Сюди відносять також розорані ділянки сінокосів і пасовищ.
Земельні ділянки, які покриті багаторічною трав'янистою рослинністю, належать до сінокосів. У свою чергу сінокоси поділяють на заливні, суходільні та заболочені.
Пасовищами називають землі, покриті багаторічною трав'янистою рослинністю, які не придатні для сінокосів І не є перелогами. Пасовища систематично використовують для випасання худоб, які поділяють, як і сінокоси, на суходільні та заболочені.
Земельні ділянки покриті лісом, включаючи галявини, згарища, зруби, лісові розсадники, відносять до лісових площ.
Перезволожені земельні ділянки з явними ознаками на їх поверхні розкладених і напіврозкладених залишив рослин у вигляді торфу складають болота, які поділяють на верхові, низинні та перехідні.
До земель, зайнятих під водою, відносять земельні ділянки природних ставків та штучних водойм, річок, струмків, каналів, озер тощо.
Особливий вид становлять порушені землі, ґрунтовий покрив яких зруйнований внаслідок розробки родовищ корисних копалин.
ведення геологорозвідувальних та пошукових робіт, будівництва й експлуатації промислових об'єктів народногосподарського комплексу.
Частину земельного фонду внаслідок особливих фізико-геологічних характеристик неможливо використовувати для виробництва сільськогосподарської продукції. До таких земель відносять піски, солончаки, зсуви і т.п.
4 Ґрунти та їх бонітування.
Верхню частину топографічної поверхні Землі складає грунт, який представляє собою верхній шар земної суші завтовшки від декількох сантиметрів до трьох метрів.
На території нашої країни виділяють різноманітний ґрунтовий покрив. При ґрунтовому картографуванні України встановлено майже 650 видів ґрунтів. Для України характерними є сім основних типів ґрунтів, які, в свою чергу, складаються з цілого ряду підтипів. Відповідно до Існуючої класифікації є такі типи: [18]
дерново-підзолистий і дерновий;
бурий лісовий і буро-підзолистий;
сірий лісовий;
чорноземний і каштановий;
коричневий;
лучний і болотний;
солонцевий, солончаковий і солодовий.
Дерново-підзолисті та дернові ґрунти найпоширеніші на Поліссі. Такі ґрунти несприятливі для вирощування високих урожаїв. кількість гумусу в них незначна. Бурі лісові і буро-підзолисті ґрунти розповсюджені здебільшого в межах лісів Карпат і Криму, в Передкарпатті. Цим ґрунтам характерна висока кислотність, невисокий вміст гумусу та порівняно високий вміст обмінного алюмінію.
Чорноземи становлять в Україні майже 60 відсотків усіх її площ, зайнятих сільськогосподарськими угіддями. Це найродючіші ґрунти України з вмістом гумусу 4-9 відсотків та його товщиною 1-1,5м. Ці ґрунти простягаються широкою смугою в лісостепу і степу із заходу на схід.
Лучні та болотні ґрунти формуються при значному та надлишковому їх зволожені. Найбільша кількість цих ґрунтів знаходиться в поліських районах України.
Коричневі ґрунти знаходяться на півдні, в районах із субтропічним кліматом. Вміст гумусу в цих ґрунтах становить 3-2,5 відсотки.
Солонцеві, солончакові і солодові ґрунти мають місце, здебільшого, на півдні та в центральній частині України поблизу великих дніпровських водойм і на поливних землях.
В цілому ґрунти України мають високу природну родючість. Найродючіші типові чорноземи, чорноземи звичайні і -південні, що займають відповідно 18,1; 27,7 І 8.9 відсотків від загальної орної площі України. О підзол сні та реградовані чорноземи становлять майже 10 відсотків орних земель, дерново-підзолисті - 7 відсотків, опідзолені - 5 відсотків, сірі лісові - 6.7 відсотка, каштанові, лучні. дерново-оглєєні. буроземні - відповідно 9,2; 12 та 0,4 відсотка.
Для комплексної оцінки якості ґрунтів виконують бонітування, яке є спеціалізованою класифікацією родючості ґрунтів в кореляції з урожайністю сільськогосподарських культур на цих землях.
Основними параметрами при бонітуванні ґрунтів с вміст гумусу в товщі оранки, потужність гумусових горизонтів, вміст глини в орному шарі, глибина залягання глейових горизонтів та вміст РН сольової витяжки.
Валові запаси гумусу визначають за формулою: [18]
Н =100·А·В·Р (т/га) (1)
де А - потужність гумусового горизонту, м;
В - об'ємна маса ґрунту, г/см3;
Р- вміст гумусу, %.
Валові запаси гумусу отримують як його суму, розраховану для товщини ґрунту 0 ... 20 см І 20 .... 40 см.
Запаси рухомих форм поживних речовин (азоту, фосфору, калію) знаходять за формулою:
N = 10000·А·В·К (кг/га) (2)
де А - потужність коренево-придатного шару, м:
В - об'ємна маса ґрунту, г/см3;
К - вміст поживної речовини, кг/т .
Потім переходять до вирахування балів бонітету. При цьому можливі два підходи до вибору шкали бонітування. Шкала може бути розімкнутою або замкнутою. При розімкнули шкалі за 100 балів приймають значення ознаки ґрунту, яка має найбільшу питому вагу в даному регіоні. При обчисленні балів за принципом замкнутої шкала за 100 балів приймають максимальні значення ознак. Бали обчислюють за формулою:
EMBED Equation.3 (3.)
де У - значення ознаки ґрунту, бал якої визначають:
У100 - значення ознаки ґрунту, прийнятої за 100 балів.
Використовуючи залежність (2) обчислюють бали бонітування для ґрунтів за природною властивістю і за урожайністю сільськогосподарських культур на цих ґрунтах.
Потім вираховують коефіцієнти кореляції між окремими ознаками родючості ґрунтів та урожайністю.
EMBED Equation.3 (4.)
де Xі, Уі - біжуче значення урожайності та природної ознаки:
X, У - середнє значення урожайності і природної ознаки.
Знаходять коефіцієнти детермінації Кух = rух = Кі а потім загальний бал бонітету даної земельної ділянки.
EMBED Equation.3 (5.)
У разі прийняття за бонітувальну ознаку кислотність ґрунтів, еталоном вважають ґрунти з нейтральною кислотністю, (РН 7,0). Для слабокислих і кислих ґрунтів:
EMBED Equation.3 (6.)
а для слабо лужних і лужних:
EMBED Equation.3 (7.)
Бали бонітету за вмістом мулу і фізичної глини визначають, виходячи з еталону. 100 балів становить грунт з 27 відсотками мулу і 45 відсотками фізичної глини.
5 Економічна оцінка земель
Економічна оцінка земель - оцінка земель як природного ресурсу та головного засобу виробництва у сільськом5Л господарстві. Вона є складовою частиною земельного кадастру і відображає відмінності сформованої ґрунтової родючості за економічними показниками.
На відміну від бонітування, яке вивчає грунт без врахування економічних умов ведення сільського господарства, економічна оцінка здійснюється не тільки за родючістю ґрунтів, але й за їхнім місцезнаходженням, наявністю і якістю шляхів сполучення, виробництва продукції і її реалізації, економічних умов виробництва тощо.
Економічна оцінка враховує вплив різних факторів на процес не тільки виробництва, а й реалізації сільськогосподарської продукції. При економічній оцінці земель бонітування відіграє важливу роль, оскільки дає основу для класифікації ґрунтів у формі агровиробничих груп, типів, класів. Слід зауважити, що економічну оцінку землі проводять за видами угідь.
Розрізняють економічну оцінку загальну і часткову. Під загальною економічною оцінкою розуміють визначення об'єктивних показників родючості й ефективності використання земель при досягнутому рівні сільськогосподарського виробництва. Цю оцінку виконують з метою вирішення загальних виробничих завдань. Часткова економічна оцінка служить для визначення ступеня ефективності виробництва окремих видів сільськогосподарських культур на різних ґрунтах.
Основними показниками загальної економічної оцінки землі є вартість валової продукції (ВП). окупність затрат та диференціальний дохід.
Вартість валової продукції визначають за формулою: [18]
ВП=Рі ·Уі· Сі (8)
де Рі - площа посіву, Уі - урожайність, Сі - кадастрова оцінка, яка є складовою собівартості продукції у гіршій зоні та звичайного додаткового прибутку.
Окупність затрат (0З) визначають як відношення вартості валової продукції до сукупних затрат (3) у грошовому виразі і для конкретних груп ґрунтів при рівних економічних умовах господарювання.
EMBED Equation.3 (9)
Цей вираз є відносним показником рівня родючості земель.
Диференціальний рентний дохід Рд - один із узагальнюючих показників економічної оцінки земель, який є додатковою частиною чистого доходу створюваного ефективнішою продуктивністю праці на кращих по якості землях. Диференціальний дохід визначають за виразом :
Рд = ВП-З-РДч, (10)
де Рдч - необхідний чистий дохід.
Величину чистого доходу визначають як різницю вартості валової продукції і затрат на її одержання. Чистий дохід є важливим економічним показником, який визначає економічну ефективність виробництва сільськогосподарської продукції на кращих і гірших землях.
Часткову економічну ефективність землі визначають такими показниками: урожайність певного виду сільськогосподарських культур, окупність затрат на їх отримання та диференціальний дохід. Величини економічних показників диференціального доходу й окупності затрат визначають відповідно до виразів (10) та (9). При цьому слід враховувати, що різна урожайність сільськогосподарських культур залежить від родючості ґрунтів і тут урожайність стає одним із основних критеріїв визначення відмінності родючості ґрунтів. Показники урожайності можуть бути основними складовими встановлення якості ґрунтів. Тобто, в даному випадку можливе вирішення так званої зворотної задачі родючості ґрунтів, а саме, за урожайністю визначити родючість ґрунтів.
Зауважимо, що урожайність окремої сільськогосподарської культури не може дати повної уяви про родючість ґрунтів та їхню якість. Тому, при вирішенні даної проблеми в оціночну характеристику повинна бути включена урожайність кількох сільськогосподарських культур, які мають важливе значення в даному земельно-оцінюваному районі. Однак, необхідно враховувати, що різниця в якості земель, отримана на основі тільки показників урожайності, не буде достатньо об'єктивною, оскільки можливі різні умови агрообробітку. В цьому випадку слід накладати умову на рівність затрат щодо вирощування сільгоспкультур на однакових ґрунтах.
Важливою економічною характеристикою оцінки земель є продуктивність землі, яку характеризує абсолютний рівень родючості. Ця характеристика відображається показниками урожайності і валового продукту.
Ступінь довір'я до отриманих результатів значною мірою залежить від величини сукупної вибірки. Основні показники, які використовуються для економічної оцінки, повинні мати не менше ніж восьмилітній період при стабільності зовнішніх та внутрішніх соціально-природних факторів.
Кінцевим результатом економічної оцінки земель є родючість, продуктивність і дохідність земельних угідь, виражена у відносних величинах (балах). При цьому використовують 100-бальну шкалу, де за 100 балів приймають найвищі значення оцінюваного показника.
Дані економічної оцінки складають основу грошової оцінки земель, яка є необхідною для встановлення земельного податку і визначення ціни землі, а також при визначенні орендної плати та рентних платежів.