Ипотечный кредит как форма финансирования инвестиций.
По финансовому определению, инвестиции - это все виды средств, вкладываемых в хозяйственную деятельность в целях получения дохода.
По экономическому определению - расходы на создание, расширение или реконструкцию и техническое перевооружение основного и оборотного капитала.
Инвестиции представляют собой целевые банковские вклады, ценные бумаги, финансовые вложения в технологии, машины и оборудование, лицензии, имущественные права, интеллектуальные ценности.
Объектами инвестирования (вложения средств) могут быть строящиеся, реконструируемые или расширяемые предприятия, здания и сооружения, другие основные фонды, ориентированные на решение определенной задачи (например, на производство новых товаров или услуг, увеличение их объема или улучшение качества и т.д.).
Инвестиции различаются по объемам производства (масштабам проекта, производству продукции, работ, услуг), направленности (производственные, социальные и др.), характеру и содержанию периода осуществления проектов (на весь период или только отдельные этапы), формам собственности (государственные или частные), характеру и степени участия государства (кредиты, налоговые льготы, гарантии и др.), окупаемости средств, эффективности конечных результатов и др.
Все инвестиции подразделяют на две основные группы: реальные (капиталообразующие) и портфельные.
Реальные инвестиции - это в основном долгосрочные вложения средств непосредственно в средства производства и предметы потребления. Они представляют собой финансовые вложения в конкретный, как правило, долгосрочный проект и обычно связаны с приобретением реальных активов.
Портфельные инвестиции - это вложение капитала в проекты, связанные, например, с приобретением ценных бумаг и других активов. В данном случае основной задачей инвестора является формирование и управление оптимальным инвестиционным портфелем, осуществляемое, как правило, посредством операции покупки и продажи ценных бумаг на фондовом рынке. Портфель - это совокупность собранных воедино различных инвестиционных ценностей.
Государственные инвестиции осуществляются, как правило, за счет бюджетных (налоги, займы, государственные доходы) ассигнований.
Частные - за счет собственных средств предпринимателя или другого физического лица, полученных им кредитов. Частные инвестиции могут осуществлять и акционерные, страховые компании, коммерческие банки, различные инвестиционные и другие фонды.
Вложения в финансовое имущество, приобретение прав на участие в делах других фирм, например приобретение их акций, других ценных бумаг, а также долговых прав» называют финансовыми инвестициями.
Различают также и интеллектуальные нематериальные инвестиции - это затраты на покупку патентов, лицензии, ноу-хау, подготовку и переподготовку персонала, вложения в научно- исследовательские и опытно- конструкторские разработки, рекламу и др.
Затраты, независимо от источника их финансирования, направленные на возмещение потребленных средств, расширение и техническое перевооружение мощностей действующих предприятий, а также приобретение основных фондов производственного и непроизводственного назначения называются долгосрочными инвестициями.
В системе мер по развитию жилищного ипотечного кредитования важное место занимает обоснование выбора инструментов ипотечного кредитования.
Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.
Инструменты ипотечного кредитования связывают интересы кредитора и заемщика путем:
обеспечения прибыли ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора
снижение рисков ипотечного кредитования;
обеспечение таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика;
Выбор инструмента кредитования обусловлен следующими факторами:
ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения)
источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов
необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам
Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривают равномерные выплаты), так и с нарастающими платежами, с переменной ставкой.
Стандартный ипотечный кредит предполагает организацию денежного потока , при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных взносов. Заемщик выплачивает равные суммы, часть которых идет на погашение кредита, и часть – на оплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита.
Также наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга.
Для кредита с переменной процентной ставкой применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. В интересах банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.
Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применяется в практике потребительного кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита.





ЗАДАЧА № 7
Предприятие «Б» рассматривает проект по производству нового продукта «Ж». Стоимость требуемого оборудования - 260000,00, его доставка и установка обойдется в 15000,00. Ожидается, что оборудование прослужит 10 лет, после чего его остаточная стоимость будет равна 12500,00. Внедрение оборудования потребует дополнительного увеличения оборотного капитала в сумме 22500,00, из которой 50% будет восстановлено к концу 10-го года.
Ежегодно выручка от реализации продукта «Ж» определена в размере 125000,00, операционные затраты - в 55000,00.
Стоимость капитала для предприятия равна 10%, ставка налога на прибыль – 25% в первые 3 года и 40% в остальные. Используется ускоренный метод амортизации (метод суммы лет).
Разработайте план движения денежных потоков и осуществите оценку экономической эффективности проекта.
Предположим, что проект будет осуществляться только 5 лет, после чего оборудование будет продано за 50000,00. Будет ли эффективным данный проект для предприятия? Подкрепите свои выводы соответствующими расчетами.
Решение
1) Общий объем первоначальных затрат на реализацию проекта включает затраты на покупку и доставку оборудования, а также стоимость дополнительного оборотного капитала:
EMBED Equation.3 I = EMBED Equation.3 FA + EMBED Equation.3 WC,
где EMBED Equation.3 FA - чистый прирост основных фондов;
EMBED Equation.3 WC - чистое изменение оборотного капитала.
EMBED Equation.3 I = 260000,00+15000,00+225000,00=297500,00.
Определим ежегодные амортизационные отчисления. Списанию подлежат затраты на покупку, доставку, установку оборудования за минусом его ликвидационной стоимости.
Величина амортизации, начисляемой по методу суммы лет, за период t определяется:
EMBED Equation.3 ,
где В - начальная балансовая стоимость актива;
L - остаточная (ликвидационная) стоимость актива;
N - срок эксплуатации.
Величина амортизационных отчислений за период t=1 для вводимого оборудования равна:
EMBED Equation.3
Прирост чистого денежного потока от предполагаемой деятельности ( EMBED Equation.3 OCF) проекта определяется:
EMBED Equation.3 OCFt = ( EMBED Equation.3 Rt - EMBED Equation.3 VCt - EMBED Equation.3 FCt) × (1- T) + EMBED Equation.3 At × Т.
EMBED Equation.3 R - изменение объема поступлений от реализации товаров;
EMBED Equation.3 VC - изменение величины переменных затрат;
EMBED Equation.3 FC - изменение величины постоянных затрат;
T - ставка налога на прибыль;
EMBED Equation.3 At - изменение амортизационных отчислений.
Прирост чистого денежного потока данного проекта за период t=1 равен:
EMBED Equation.3 OCF1=(125000-55000)×(1-0,25)+47727,27×0,25=70000×0,75+11931,82= =52500+11931,82=64431,82.
Заключительным элементом денежного потока по рассматриваемому проекту будет являться ликвидационный поток, образующийся за счет высвобождения оборотного капитала:
EMBED Equation.3 LCF = EMBED Equation.3 WC; LCF = 22500,00×0,5=11250,00.
Денежные потоки по инвестиционному проекту показаны в Таблице 1.