Содержание
Введение.Что такое недвижимость?
1. Сегменты рынка.
2. Земельный рынок.
3. Размеры земельного участка и другой недвижимости.
4. Нормы владения землей и предоставления земельных участков гражданам.
5. Целевое назначение и зонирование.
6. Земля под приватизированным предрпиятием.
7. Рынок жилья.
8. Рынок ценных бумаг на недвижимость.
9. Оценка недвижимости.
10. Ипотека.
Заключение. Факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости и пути их устранения.


Что такое недвижимость?
Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.
Перечень об”ектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные об”екты и все, что прочно связано с землей, то есть об”екты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутркннего плавания, космические об”екты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).
В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как суб”ект, а непосредственно как об”ект гражданских прав.
Предприятие в целом или его часть может быть об”ектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Ст. 131 ГК РФ в императивной форме установлен открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на об”екты недвижимости любому лицу. Зта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с об”ектами недвижимости для участников гражданского оборота.

Сегменты рынка.
Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, модное ныне у нас коттеджное строительство и т.д.
Различные формы собственности: частная, собственность акционерных предприятий, местная, муниципальная и, наконец, федеральная. Определить эффективность той или иной формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.
В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. И это понятно. Здесь есть уже определенная законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства коттеджей и т.д.
Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше об”ектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества , т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными об”ектами и в еще большей степени об”ектами торгово-сервисного назначения.
После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа об”ектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.
С 1992 года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться земельные участки. Право частной собственности на землю было закреплено Конституцией Российской Федерации. Предстоит уточнить и разграничит виды собственности на землю: федеральную, местную, (креев, областей) , муниципальную, частную и смешанные, в т. ч. коллективную. Все эти собственности, естественно, имеют право на существование, но необходимо установить соответствующие процедуры как использования, так и купли-продажи и иного распоряжения землей.
Широкие перспективы открываются и для рынка ценных бумаг на недвижимость. Так, указом Президента РФ о регулировании рынка ценных бумаг в качестве таковой признан жилищный сертификат.
Земельный рынок.
При огромном земельном потенциале России широкрмасштабная платная приватизация земли сдерживается низкой платежеспособностью российских граждан и предприятий. попытки решить эту проблему через бесплатную передачуили через выпуск земельных приватизационных чеков тоже чреваты серьезными отрицательными последствиями. Массовых спекуляций землей и земельными чеками при этом не избежать. Имущественные права на землю , таким образом, через некоторое время будут сосредоточены в руках крупных банков и иностранных юридических лиц.
На первом этапе как в ограрном, так и промышленном секторе, в качестве основной формы землепользования может быть сохранена аренда земли с провом ее последующего выкупа, с контролем государственных органов за ее использованием и правом из”ятии в случае нарушения установленных правил для продажи другим землевладельцам или землепользователям.
Одновременно должны целенаправленно изыскиваться земельные резервы для решения ключевых задач, таких как жилищное и дачное строительство, пригородное садоводство, фермерство, промышленное и иное строительство. Для создания Таких резервов должны быть разработаны и в кратчайший срок узаконены процедуры из”ятия земель у убыточных колхозов и совхозов с об”явлением их банкротами, из”ятия земель у тех предприятий и организаций, которые не обеспечивают нормативныхсроков освоения предоставленных им ранее для строительства или иных целей площадок. Именно эти земли должны стать тем источником открытой аукционной и конкурсной продажи, которая будет реально наполнять федеральный и местный бюджет не символическими суммами или приватизационными чеками, а полновесными деньгами.

Размеры земельного участка и другой
недвижимости.
Попытки законодательно ограничить размеры земельных участков и другой недвижимости, находящейся в собственности одного лица, по мнению многих специалистов порождены стремлением административного решения важнейших проблем социального равенства. Вместе с тем борьба с латифундизмом в мировой практике ведется преимущественно с помощью налогового механизма. Само право частной собственности предполагает, что владелец капитала может приобрести столько недвижимости , сколько пожелает. Он обязан уплачивать все установленные налоги в виде процента от ее стоимости. Поэтому в общем случае это делает невыгодным приобретением в собственность больших наделов земли, если они используются неэффективно.
Чем выше стоимость об”екта недвижимости, тем больше сумма налога на него. Именно из этого налога, поступающего в местный бюджет, оплачивается строительство дорог, создание инфраструктур и многое другое, что позволяет местному сообществу гармонично развивается, а каждому отдельному собственникому создает благоприятную среду для проживания или производственной деятельности без помех окружающим.
Если собственник не в состоянии эффективно использовать свою недвижимость, т.е. она не приносит прибыли, то налог оказывается чрезмерно велик, и недвижимость приходится продавать. Старый владелец получает за нее рыночную стоимость, кто-то другой будет готов к уплате высокого налога, обеспечив более эффективное использование. Так земельный участок, или об”ект недвижимости, “выбирает” себе собственника.
Вместе с тем, Ассоциация крестьянских и фермерских хозяйств России, активно выступающая за становление рынка земли, все же предлагает учесть своеобразие переходного периода и ограничить предел передаваемой в собственность земли 50 гектарами. При этом площади под арендой не ограничиваются - каждый ее может взять столько, сколько сможет обработать. При обсуждении проектов Земельного кодекса эксперты вычказ