ЗМІСТ
ВСТУП...................................................................................................................3
1 Накопичувальна та споживча системи житлового будівництва.……….….4
2. Державна підтримка житлового будівництва …....................................…..15
ВИСНОВКИ..........................................................................................................21
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ............................................................23
ВСТУП
Аналіз чинників, які впливають на розвиток будівництва доступного житла в Україні показав, що найбільший вплив на даному етапі розвитку економіки мають зовнішні фактори, а саме: інфляція; бюджетно-фінансова та податкова політика держави; наявність дієвих механізмів контролювання та регулювання за процесом виконання та фінансування державних соціальних програм; наявність органів державної влади, які б виступали гарантами для фінансових установ, що здійснюють кредитування будівництва; купівлі муніципалітетами доступного житла чи самофінансування будівництва об’єктів доступного житла.
Для розробки дієвих механізмів фінансування державних соціальних програм в Україні доцільно запровадити будівельно-ощадні каси.
Для розвитку системи фінансування доступного житла в реаліях українського ринку необхідно: удосконалити вітчизняне законодавство, адаптувати його до міжнародних стандартів; збільшити рівень доходів громадян; наявність реєстру осіб, що потребують доступного житла; достовірність інформації про зміну кон’юнктури ринку доступного житла; створення умов для забезпечення державного фінансування соціальних програм; створення ринку доступного житла, як такого.
Деякою подобою накопичувально-будівельних схем є спеціальні депозитні вклади для потенційних покупців житла в кредит. Як правило, за такими вкладами встановлені найвищі, порівняно з іншими депозитними програмами, відсоткові ставки. Крім того, особливістю вкладу є те, що він розрахований тільки на клієнтів певного банку, які мають можливість отримати депозитний кредит на пільгових умовах.
1. Накопичувальна та споживча системи житлового будівництва
Сучасні інститути фінансування житла потребують послідовного включення різних механізмів відповідно до готовності населення працювати з ними. Будівельні ощадні каси (надалі БОК) – це стабільні та стійкі організаційні форми фінансування житлового будівництва, оскільки формують прозорі фінансові потоки. БОК є ефективним способом мобілізації грошових коштів, тому що розширюють інвестиційні потоки за рахунок малих та середніх внесків, сприяють економічному зростанню будівельної галузі.
Основа будь-якої системи житлового кредитування – це грошові кошти, залучені на фінансовому ринку. Соціологічні опитування свідчать про те, що 57% громадян вважають гроші, заощаджені на купівлю житла, найкращими інвестиціями, а 17 млн громадян України потребують покращення своїх житлових умов [3, с. 8].
Україна має проблеми, пов’язані з розвитком житлового кредитування, які полягають у тому, що, з одного боку, створення сучасних інститутів фінансування житлового будівництва відбувалося за зразками розвинутих країн, а з другого, – основна ставка була зроблена на іпотеку. Як наслідок, країна отримала проблему: між доходами громадян та вартістю житлових кредитів виникла значна невідповідність. Відсотки за кредитами є високими, а іпотека доступна лише для забезпеченої частини населення країни. Наразі за допомогою іпотечного кредитування житло не можуть придбати 95% наших громадян [9].
Справа в тому, що іпотечний механізм кредитування є більш характерним для вже сформованого, сталого ринку житла, який перебуває в динамічній рівновазі. На жаль, у нашій країні тільки розпочався процес формування такого ринку. Для країн з економікою, яка розвивається, як перший етап більш доцільним є впровадження не іпотеки, а системи банків будівельних заощаджень. Як свідчить практика, а саме в економічно нестійких країнах житлові заощадження майже наполовину накопичуються в будівельних ощадних касах. Ми вважаємо, що економічно доцільним є таке положення: послідовність включення механізмів житлового фінансування в державі повинна відповідати готовності населення працювати згідно з цими механізмами.
Для того щоб забезпечити пріоритетність розв’язання соціальних проблем, а також використати реальні можливості соціальної переорієнтації житлового будівництва, необхідно шукати нові способи мобілізації грошових коштів, впроваджувати різноманітні схеми фінансування, приділити особливу увагу розробленю та впровадженню нових видів кредитних операцій.
Фінансування придбання житла починається із заощадження вільних грошових коштів, створення цільової накопичувальної програми, за допомогою якої свідомо обирається форма накопичувального вкладу з дуже чітким виконанням сімейного бюджету. Ключовою проблемою становлення ринку житла є формування стартового довгострокового ресурсного капіталу, адже житлова економіка потребує створення джерел відносно недорогих грошових коштів. Для цього має ефективно працювати механізм залучення грошових ресурсів, який є основою стабілізації системи фінансування житлового будівництва. При тому слід відпрацювати збір довгих (терміном не менше двох років) грошових ресурсів.
Джерел так званих «довгих пасивів» фактично є два: це ринок цінних паперів, тобто іпотечні цінні папери та їхні модифікації, і ринок позичкового капіталу, тобто вклади різного терміну, переважно цільові житлові заощадження населення. Світова практика свідчить про те, що обидва джерела порівнянні за масштабами та ефективно доповнюють одне одного.
Виникнення самофінансованої системи, здатної до саморозвитку, можливе лише за умови, коли чергові кредити будуть видаватися за рахунок повернених платежів за раніше виданими кредитами. Реалізація такого виду кредитування можлива тільки за умови використання цільових житлових вкладів населення, тому ми вважаємо, що нинішній ситуації на ринку фінансування житлового будівництва найбі-льше відповідає система будівельно-ощадних кас.
Будівельні ощадні каси – це самостійні організаційно-правові форми юридичної особи, некомерційні органі-зації, спеціалізовані фінансово-кредитні установи, які здійснюють обмежений обсяг банківських операцій: залучення коштів фізичних осіб у будівельні ощадні каси й надання вкладникам кредитів для поліпшення житлових умов: будівництва, придбання або ремонту житла.
Алгоритм дії БОК полягає в наступному: наприклад, десять осіб потребують житла, але кожна із них може накопичити за рік лише 1/10 необхідних від вартості нерухомості коштів. За умови об’єднання своїх заощаджень один споживач може задовольнити власні потреби в житлі вже протягом року за умови, що в майбутньому він буде виплачувати 9/10 вартості житла. Через два роки житло може придбати другий споживач, тобто в основі дії БОК лежить принцип взаємної допомоги.
Фінансовий механізм діяльності БОК базується на тому, що система житлових заощаджень синхронізує процес накопичення капіталу та фінансування учасників завдяки рефінансуванню за рахунок власних активів каси. Гроші учасників акумулюються в житлово-ощадні депозити, а потім надаються у вигляді кредитів для покращення житлових умов, індивідуального будівництва на умовах строковості, платності та зворотності. Таким чином, БОК – це замкнена, автономно збалансована фінансова структура, камерне фінансове середовище з власним статутним капіталом та власними джерелами коштів – вкладами громадян. Доки одні учасники накопичують кошти в БОК, інші отримують ці грошові кошти як позичку та починають процес погашення позички. Цей самий принцип перебуває в основі роботи кредитних споживчих кооперативів та житлових буді-вельних кооперативів. Для того щоб стати членом БОК, споживач, який бажає придбати будинок чи квартиру, але не має коштів на первинний внесок, повинен укласти з уповноваженим банком спеціальну угоду. У ній обумовлюється загальна сума, до складу якої входить сума внесків вкладника, яку він має намір накопичити, відсотки за внесками, позичкові кошти і, якщо це передбачено, премія держави, а також термін дії – кількість років, упродовж яких вкладник повинен погасити позичку.
Реалізація угоди має кілька етапів.
Перший етап – накопичення, адже для того, щоб отримати всю передбачену угодою суму, спочатку необхідно накопичити певну її частину. Обсяг цієї частини вказаний в угоді, виходячи з нього визначається сума щомісячних платежів та період накопичення. Вкладник сам обирає суму та термін щомісячних внесків згідно зі своїми фінансовими можливостями. На внески нараховуються відсотки, розмір яких також фіксується в угоді.
Розмір першого внеску може бути різним. Так, у Росії його планують довести до 20%, у Німеччині середня величина цього внеску становить 40%, а за українськими прогнозами – 50% вартості об’єкта кредитування [8].
Окрім накопичення певної суми вкладу, для отримання позички повинні бути виконані такі правила:
1. Досягнення необхідного мінімального терміну заощадження грошей на цільовому депозиті, тобто дотримання періоду підтвердження платоспроможності. Це сприятиме досягненню високого оціночного числа, яке розглядається як добуток величини вкладу на термін його накопичення, адже від протяжності попереднього періоду, а також від суми першого внеску може залежати розмір кредитної ставки: чим довшим є цей період, тим нижча ставка. Грошові кошти вкладаються під гарантовано низьку ставку відсотка, наприклад, 3% [8].
2. Якщо в позичальника немає грошових коштів на перший внесок, йому пропонують накопичувально-кредитну програму терміном до 5 років. Упродовж цього періоду він накопичує гроші на депозиті.
БОК – це приватна кредитна установа, яка перебуває під контролем та захистом держави, свідченням цього є встановлення заохочувального розміру приросту вкладу – державна премія. Вона формується за рахунок бюджетних коштів та надається вкладникам, які виконали всі умови угоди щодо накопичення грошових коштів. Розмір цієї премії може визначатися в законодавчому порядку залежно від суми та терміну накопичення. Можливий варіант, коли на величину державної премії може впливати категорія дохідної групи позичальника, кількість дітей, стаж роботи.
Діяльність БОК абсолютно не залежить від зовнішнього фінансового ринку з його інфляційними коливаннями та вартістю кредитних ресурсів. БОК – це замкнена система, яка існує поза інфляційними процесами. Надійність системи формується за рахунок збалансованості, адже БОК майже на залежать від ринку капіталу: кошти накопичень і фінансування створюють замкнене коло: банк надає кредит, утворюючи «пул заставних», і він чітко в розмірі цих «заставних» може випустити цінні папери, продати їх на ринку й отримані кошти знову видати в кредит. Банк не може випускати цінних паперів більше, ніж він видав кредитів, тому забезпеченість цих паперів висока, а схема фінансування має високий рівень надійності; банкрутства БОК не може бути в принципі. При тому ринкова ставка залишається незмінною, наявність інфляційних ризиків мінімальна, оскільки БОК – це на один порядок більш стабільний та надійний, ніж іпотека, механізм фінансування будівництва житла. Усі БОК – це банки, які будуть жорстко підпорядковані НБУ та контрольовані ним. На сьогодні не зафіксовано жодного випадку перетворення цієї системи на «піраміду».
Система БОК забезпечує зниження нелегального та «сірого» обігу грошових коштів у сфері нерухомості. Справа в тому, що кредити надаються громадянам за рахунок тих коштів, які вони самі внесли як члени одного великого колективу, об’єднаного єдиним завданням – покращити свої житлові умови. «Ніхто не може сісти на ці фінансові потоки» [2], тому потенційно така система може мати багато противників. «Система приблизно в 6 разів ефективніша, ніж допомога агентства з іпотечного кредитування, оскільки 1 вкладений державою рубль дає 12 рублів приватних інвестицій на купівлю житла» [2]. Крім того, система БОК – важливий інструмент забезпечення більш прозорого використання державних субсидій на житлове будівництво.
БОК на порядок надійніший за комерційні банки, зокрема й іпотечні, ще й тому що:
· у комерційному банку вкладник і позичальник кредиту – різні люди, і іноді вони можуть діяти всупереч один одному; для будівельно-ощадної каси таке неможливо, адже вкладник і позичальник – одна особа;
· БОК знає всіх своїх клієнтів до того часу, як необхідно надати кредит, привчає їх виконувати певні зобов’язання, тому відсоток неповернень низький, а довгостроковий зв’язок з клієнтом сприяє зростанню довіри;
· усі вкладники рівноправні, розмі-ри відсотків за вкладами та кредитами постійні, що є гарантом довгострокової стабільності функціонування БОК.
Важливо, що клієнт із часу підписання угоди чітко знає, які умови кредитування та гарантії їхньої незмінності він отримує, але гнучкість системи дозволяє в будь-який час змінити угоду згідно зі змінами потреб вкладників. Таким чином підвищується прозорість та ефективність цього напряму фінансування житла.
Важливим інструментом забезпечення платоспроможності будівельних ощадних кас є страхові фонди, оскільки вони роблять важливий внесок у стабільну та довгострокову діяльність в їхнє функціонування. Вважається, що страхові внески забезпечать фінансову стійкість БОК та гарантуватимуть бережливе ставлення до заощаджень громадян. При тому для системи БОК, як правило, характерний вільний вибір страхової компанії. Клієнти БОК повинні бути впевнені в збереженні своїх заощаджень протягом усього строку накопичення й мати можливість зосередити всі заощадження в одному банку, а не розподіляти їх по кількох кредитних організаціях, намагаючись мінімізувати ризики.
Безперечно, розвиток системи житлових заощаджень може призвести до пом’якшення умов ринку житлового кредитування в цілому. Насамперед тому, що на ринок житлового кредитування вийде ще один гравець із державною підтримкою. Можна сподіватися, що поява конкуренції на ринку кредитів сприятиме процесу зниження банками відсотків за іпотечними кредитами. Потенційні інвестори житлового будівництва матимуть можливість вибору між іпотекою та будівельними ощадними касами, що зумовлюється наявністю різних варіантів способу купити квартиру.
Будівельні заощадження дають можливість задовольнити індивідуальні потреби в житлі та збільшують число громадян, які зацікавлені в реконструкції або будівництві власного житла, адже система цікава для тих, хто не може документально підтвердити отриманий дохід. Відомо, що в значної частини працюючих громадян частина зарплати не проходить за документами, адже українській економіці притаманний високий рівень тіньових доходів, що є наслідком недосконалості податкової системи. Ця схема фінансування житлового будівництва доцільна ще й тому, що більшість потенційних вітчизняних позичальників не має кредитних історій, а для діяльності БОК, як правило, характерна відсутність комісій. Відтак роль БОК, як нових фінансових інститутів у житловому будівництві, є значущою та важливою завдяки їхній доступності.
Зазначена схема фінансування житла є вигідною для будівельників, оскі-льки половина коштів на будівництво буде профінансована, а навіть 50% - відсоткові накопичення можуть покривати вартість будівництва.
Усе це, безумовно, позитивно впливає на розвиток житлового будівництва, оскільки частина грошових коштів, які інвестуються в будівельні заощадження, повертаються до державного бюджету у вигляді зростаючих податкових надходжень будівельних компаній та їхніх партнерів, зайнятих виробництвом будівельних матеріалів, та інших суміжних галузей. Водночас зростання обсягів будівництва сприяє збільшенню зайнятості населення та його доходів, що дозволяє нарощувати обсяги споживання, зокрема нерухомості, і внаслідок цього зміцнити державний бюджет. Окрім того, макроекономічний ефект системи будівельних заощаджень полягає ще й у тому, що вона сприяє зниженню інфляції, зв’язуючи вільні кошти та спрямовуючи їх на інвестиції в реальний сектор економіки.
Але в той же час створення інституту будівельних ощадних кас пов’язане з низкою системних проблем.
Безумовно, для системи БОК дуже важливим є фактор довіри між учасниками БОК та їхньої загальної довіри до керівництва. Важливо наголосити, що в цьому разі джерелом позички є кошти, надані іншими членами каси у вигляді накопичень, тобто відбувається перерозподіл коштів і виникає загроза виникнення процесу так званої «пірамідальності». Саме тому у свідомості більшості населення БОК асоціюються з установами, які залучають кошти громадян та будують фінансові піраміди.
Крім того, в Україні мають місце тіньові форми житлового кредитування та залучення коштів населення з метою фінансування житлового будівництва. Ці «сурогати іпотеки» працюють без ліцензій НБУ. Наслідком таких дій фізичні особи – інвестори – мають суттєві ризики, пов’язані в більшості випадків з діяльністю тих фінансових структур, які на етапі будів-ництва залучають грошові кошти громадян (так звані дольщики) і самостійно ведуть будівництво, хоча такий бізнес має бути відокремлений один від одного. Тому великі будівельні компанії зацікавлені у створенні БОК.
Виникають побоювання щодо того, що обсяг ринку житлових заощаджень може бути незначним унаслідок негативного ставлення до механізму БОК з боку прихильників іпотечних кредитів, які вважають, що іпотека простіший, зрозуміліший та безпечніший механізм. Адже діяльність будівельних ощадних кас незрозуміла масовому споживачеві, оскільки цей механізм майже не роз’яснюється в засобах масової інформації.
Значна протяжність та нечіткість терміну накопичення є серйозним недоліком цієї схеми. Відносно довгий період підтвердження платоспроможності може стати причиною відмови від угоди з купівлі житла за умови, якщо позичальник бере кредит на купівлю конкретної квартири і не вирішить питання з продавцем щодо відтермінування купівлі на строк підтвердження своєї фінансової спроможності.
Система БОК невигідна для клієнтів ще й тому, що вона збільшує термін купівлі житла, оскільки отримання кредиту буде можливим лише за наявності більш ніж 50% вартості квартири [8]. Якщо за традиційними іпотечними програмами одержати кредит й оформити квартиру у власність можна відразу, то у вкладника будівельної ощадної каси шанси внести потрібну суму можуть з’явитися тільки через багато років.
Високий рівень інфляції в Україні може стати серйозною перепоною для реалізації цього задуму, адже для отримання кредитів громадяни повинні погодитися на депозити під умовно 3%, тимчасом як банки пропонують 20%. Безумовно, ніхто не стане вкладати гроші під відсотки менші, ніж темпи інфляції, тому що в такому разі реальний відсоток буде від’ємним, і не можна буде окупити власні кошти. Існує певна недовіра щодо низьких відсотків за кредитами, тобто щодо існування таких «дешевих» грошей.
Цілком можливо, що грошові кошти в системі БОК будуть знецінюватися, адже перші кілька років ніхто не зможе купити квартиру, вкладники будуть тільки збирати гроші на первинний внесок. Доходимо висновку, що накопичувати понад (умовно) 900 грн щомісячно невигідно, адже премія від держави не зможе покрити темп інфляції. Крім того, держава виплачуватиме незначні суми, які не можуть вплинути на можливості позичальника придбати житло.
Проблемою може стати й установлення черговості на отримання кредиту серед позичальників, оскільки основною формулою вкладів є примноження внесених грошових коштів упродовж певного часу. Тому навіть якщо за рік ви накопичили більшу грошову суму, ніж інший позичальник за кілька років, це не означає, що кредит отримаєте саме ви, адже кошти позичальника використовувалися системою довший термін.
Упевненості в тому, що БОК можуть бути надійним довгостроковим кредитором, не додає і ще одна обставина: іпотечні банки можуть сек’юритизувати та продавати власні кредити, й невідомо, як цю проблему будуть вирішувати БОК.
Державний контроль таких структур є проблематичним, оскільки питання контролю та нормативів, за якими існуватиме цей банківський інструмент, ще не опрацьовані. Після появи АКБ «Аркада» на українському ринку житлового кредитування стало зрозумілим, що з подібних схем держава отримує незначні кошти, і тому ці організації потребують додаткового контролю з боку державних органів. На нашу думку, саме розв’язання питання про контроль та рівень державної участі буде вирішальним у прийнятті програми розвитку будівельно-ощадних кас.
Безумовно, практично неможливо відслідкувати джерело доходів членів БОК і може виникнути ситуація, за якої вони будуть визнані незаконними та підлягатимуть конфіскуванню.
З факту існування досить успішного досвіду функціонування будівельних ощадних кас у Німеччині не можна автоматично зробити висновок про доцільність такого інструменту фінансування на вітчизняному ринку житлового будівництва. Адже Німеччина – країна зі стійкою економікою й стабі-льним ринком нерухомості, чого не можна сказати про реалії сучасної України.
Упровадження в практику фінансування житлового будівництва класичної схеми будівельних ощадних кас пов’язане з певними труднощами, які пояснюються особливостями житлового ринку України, а саме:
1. Існуванням значного попиту, який вимагає негайного задоволення потреб у житлі.
2. Будівництво приватних будинків розвинуте недостатньо, а є потреба у квартирах у багатоповерхових будинках.
3. Безоплатне надання квартир у плановій економіці призвело до змін у ментальності громадян, а саме до відсутності традиції довгострокових заощаджень на придбання житла; практично відсутня схема, за якою грошові кошти на придбання житла накопичуються тривалий період, а спрацьовує такий механізм: спочатку знаходять необхідний варіант житла, а вже потім виникає термінова потреба в кредиті.
4. Державні органи приділяли недостатньо уваги створенню сприятливих умов на попередньому етапі фінансування житлового будівництва – накопиченню грошових коштів на перший внесок у розмірі 20–50% величини кредиту.
Слід зазначити, що, попри відсутність в Україні класичних будівельно-ощадних кас, вітчизняні банки поступово впроваджують окремі елементи БОК з метою залучення довгострокових накопичень, які клієнти здійснюють задля купівлі житла. Як правило, банки включають їх у свої стандартні депозитні та іпотечні програми. Винятком є банк «Аркада», в якому існувала власна кредитно-накопичувальна схема кредитування в більш-менш чистому вигляді, але потім її закрили.
Деякою подобою накопичувально-будівельних схем є спеціальні депозитні вклади для потенційних покупців житла в кредит. Як правило, за такими вкладами встановлені найвищі, порівняно з іншими депозитними програмами, відсоткові ставки. Крім того, особливістю вкладу є те, що він розрахований тільки на клієнтів певного банку, які мають можливість отримати депозитний кредит на пільгових умовах.
Зазначимо, що можливість розвитку системи житлових заощаджень пов’язана з державною політикою в галузі житлового будівництва – тобто лише за умови реальної підтримки, яка, згідно з експертними оцінками, повинна бути на рівні не менш ніж 20% від внесеної вкладником суми. Відповідно, реалізація проекту БОК потребує виділення з державного бюджету необхідних фінансових ресурсів, можливе також використання на ці цілі грошових коштів фінансового стабілізаційного фонду. Якщо ж питання з державною підтримкою БОК не буде вирішеним, то є вірогідність того, що в Україні будуть законодавчо створені умови для реалізації ідеї будівельно-ощадних кас за допомогою комерційних структур, що сприятиме появі на житловому ринку іноземних інвестицій.
2. Державна підтримка житлового будівництва
Сучасна житлова проблема України є надзвичайно гострою. Придбання житла сьогодні є неможливим для основної частини населення України. Рівень доходів переважної більшості громадян не дозволяє купувати житло не тільки за ринковими цінами, а й за собівартістю. Водночас ціни на житло стрімко зростають. Обсяги житлового будівництва порівняно з радянським періодом майже втричі менші. Відчувається гострий дефіцит житла як з точки зору його фізичної нестачі, так і з точки зору задоволення платоспроможного попиту. В Україні забезпеченість громадян житлом у 2,5-3 рази менша, ніж в країнах Європейського Союзу і у 4 рази менша ніж у США [1, с. 166-168]. Показники забезпеченості громадян України житлом протягом 2003–2008 рр. наведені в табл. 1.
Таблиця 1
Забезпеченість населення України житлом (у середньому на одну особу, м2
загальної площі)*

Як бачимо, показник забезпеченості населення житлом в Україні з кожним роком зростає – у 2008 р. він становить 22,8 м2 загальної площі на одного громадянина, що на 5,5% більше порівняно з 2003 р. Попри поступове збільшення показника забезпеченості громадян житлом він залишається доволі низьким. І тут доцільно згадати про те, що саме держава має економічними та правовими засобами створювати умови для задоволення потреби громадян у житлі шляхом його будівництва, придбання у власність або взяття в оренду за власні кошти. Безоплатно або за невелику плату може надаватися житло державою чи органами місцевого самоврядування лише громадянам, які потребують соціального захисту. Саме такий механізм забезпечення житлом існує в зарубіжних
країнах із ринковою економікою. З метою державної підтримки щодо стабілізації будівництва, підвищення платоспроможності населення, а також стимулювання розвитку будівельної галузі у 2008–2009 рр. Верховною Радою було прийнято ряд законів: Закон України „Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та
житлового будівництва” [3], Закон України „Про першочергові заходи щодо запобігання негативним наслідкам фінансової кризи та про внесення змін до деяких законодавчих актів України” [4], Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення фінансових механізмів здійснення інвестицій у будівництво житла” [5], Закон України „Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву” [6]. Зауважимо, світова фінансова криза стала лише каталізатором тих негативних процесів, які впродовж останнього десятиліття спостерігалися в будівельній галузі. Сьогодні житлова проблема в Україні характеризується такими аспектами:
– більшість міст, які з'явилися в епоху індустріалізації та післявоєнної відбудови, мають дуже високу щільність заселення на одиницю площі міської території. Це формує несприятливі економічні, соціальні та побутові умови;
– додаткових проблем додала приватизація житлового фонду, коли приватизованими були квартири, а мережі, комунікації, під'їзди, сходи, дахи та інші допоміжні приміщення виявилися фактично нічийними. Внаслідок цього фактично втрачено систему управління житловим фондом;
– дуже повільно створюється система інститутів та інструментів розв'язання житлової проблеми на ринкових засадах. У країні немає реального власника житлових будинків і житлового фонду;
– внаслідок недосконалої правової бази, відсутності реальних стимулів домінуюча частина житлової економіки переведена в режим тіньової;
– штучно створений дефіцит землі під житлове будівництво;
– не розв'язана проблема фінансування житлової інфраструктури та інженерних мереж житлової сфери на ринкових засадах, що веде до різкого зростання цін на житло. Майже зруйнована будівельна індустрія та будівельний комплекс;
– у країні гострою є нестача національних грошей для їх акумуляції з метою фінансування житлового будівництва;
– на цілі фінансування житлового будівництва не використовуються емісійні кошти Національного банку України. Швидко розвивається механізм, за якого валові обороти в житловому будівництві наростають без фактичного приросту житлового будівництва;
– потребує вирішення питання забезпечення житлом малозабезпечених верств населення, будівництва соціального житла. Правова база, яка сформована в цій сфері, має декларативний характер і не передбачає механізмів будівництва та утримання фонду соціального житла.
Основною причиною різкого загострення житлової проблеми в Україні, на наш погляд, є фактичне самоусунення держави від її розв'язання.
Досвід країн з розвинутою ринковою економікою свідчить про використання різноманітних видів житлової політики, що реалізуються державою. Так, активна житлова політика проводиться у різних країнах, на різних етапах розвитку та різними інструментами. Зокрема, це мало місце у США (починаючи з 30-х років ХХ ст.), повоєнній Німеччині, Швеції, Японії, у Радянському Союзі, починаючи із середини 50-х років ХХ ст., у Чилі (з 1970-х років), сучасному Китаї. Пасивна житлова політика призводить до серйозних деформацій житлової сфери, житлової економіки та ринку житла. Прикладом такої політики є невтручання держави у житлову сферу у часи, що передували буржуазній добі. Фактично самоусунулася від розв’язання житлової проблеми й українська держава у 90-х роках ХХ ст.
Житлова політика держави має настільки принципове значення для
сучасного суспільства, що основні її засади та принципи закріплені у конституціях більшості країн світу. Відповідно до ст. 47 Конституції України «кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду” [7].
У Конституції Російської Федерації ст. 40 встановлено що, по-перше, кожен має право на житло; по-друге, органи державної влади і органи місцевого самоврядування заохочують житлове будівництво, створюють умови для реалізації права на житло; по-третє, малозабезпеченим, іншим зазначеним в законі категоріям громадян, що потребують житла, воно надається безкоштовно або за доступну плату з державних, муніципальних та інших житлових фондів згідно з установленими законом нормами. Ст. 57 Конституції Турецької Республіки зазначено, що держава забезпечує заходи, спрямовані на задоволення житлових потреб у межах державного планування, враховуючи при цьому особливості міст та умов навколишнього середовища, а також підтримує створення суспільного житлового фонду. Ст. 47 Конституції Іспанії встановлено, що всі іспанці мають право на облаштоване житло.
Органи влади забезпечують необхідні умови та установлюють відповідні норми для дієвої реалізації цього права, а також регулюють користування земельними ділянками в загальних інтересах і з метою недопущення спекуляцій із землею. Відповідно до Концепції державної житлової політики, схваленої постановою Верховної Ради України 30 червня 1995 р. [8], держава вбачає головним завданням у цій сфері розширення житлового будівництва за рахунок різних джерел фінансування, удосконалення системи інвестування житлового будівництва, створення умов для надання громадянам пільгових кредитів на будівництво або купівлю житла; розширення мережі спеціалізованих будинків для тимчасового проживання громадян (гуртожитків, будинків-інтернатів, готелів-притулків) та запровадження державної підтримки молоді щодо забезпечення житлом.
Вважаємо, що базовим напрямом сталого розвитку житла в Україні повинна стати модель розв’язання житлової проблеми, в основу якої слід покласти ідею надання житловому будівництву статусу національного економічного пріоритету.
Відтак державі необхідно розробити національну програму розвитку та фінансування житлового будівництва з урахуванням низки підпрограм, кожна з яких повинна мати свої механізми реалізації та джерела фінансування, зокрема таких як: підпрограма забезпечення житлом молоді, ветеранів; підпрограма будівництва соціального житла; підпрограма сприяння набуттю у власність житла малозабезпеченими верствами населення; підпрограма „Сільський дім” (зокрема, у частині забезпечення житлом учителів, лікарів, працівників культури); підпрограма забезпечення житлом військовослужбовців та працівників правоохоронних органів тощо.
Важливим положенням при реалізації соціальної житлової політики має бути чітке визначення критеріїв ринкової та соціальної доступності житла. Основним критерієм ринкової доступності житла є час, протягом якого громадянин може покращити свої житлові умови. Цей часовий параметр (коефіцієнт доступності житла) залежить від рівнів доходів населення та цін на ринку житла (і ринку споживчих кредитів), а також обсягу бюджетних коштів, які держава здатна і готова спрямовувати на підтримку житлового забезпечення громадян. За цим параметром виділяється та частина населення, яка за своїми доходами, заощадженнями й іншими активами здатна самостійно забезпечити себе житлом шляхом придбання його у власність (у тому числі за допомогою іпотечних кредитів) чи оренди.
Для громадян, які потребують допомоги з боку держави щодо реалізації права на житло, варто використовувати критерій соціальної доступності житла.
Основним критерієм соціальної доступності житла є час, протягом якого громадянин може реалізувати своє право на житло, одержавши на умовах безкоштовного користування, соціального чи некомерційного найму або придбавши у власність за допомогою участі в соціальних житлових програмах житло, що відповідає прийнятним сучасним уявленням про комфорт. При цьому витрати за проживання в ньому повинні складати прийнятну частку сімейного доходу. Цей критерій визначає рівень державної участі в соціальному захисті незаможних і соціальній підтримці інших малозабезпечених груп населення.
Можна стверджувати, що розв’язання проблеми підвищення доступності житла потребує поліпшення відповідного фінансового забезпечення. Для цього нагальним є формування організаційно-фінансового механізму, який дозволить скоординувати за термінами та обсягами кредитно-фінансові та інвестиційно-будівельні цикли, визначить необхідність розвитку системи іпотечного житлового кредитування.
ВИСНОВКИ
Викладене вище дає підстави стверджувати, що проблеми у сфері житлового будівництва в Україні є надзвичайно гострими. Розв'язати їх реально за умови, насамперед, наявності відповідної нормативно-правової бази, яка стимулювала б роботу всіх сфер і галузей будівельного комплексу, а також запровадження принципово нового інвестиційного механізму, що забезпечував би надходження до цієї сфери економіки коштів з різноманітних джерел фінансування: державних, приватних, комерційних, іноземних.
Вважаємо за доцільне відзначити, що участь держави у розв’язанні житлової проблеми стає об’єктивно необхідною. За умов формування ринку житла проблема доступності житла набуває як економічного, так і політичного значення. Значна частина населення виявляється неплатоспроможною на ринку житла, що й обумовлює потребу вирішення житлового питання окремих соціальних груп за участі держави.
Задля забезпечення ефективної державної підтримки житлового будівництва в Україні у межах системного комплексного підходу слід реалізувати цілу низку заходів:
– розробити й ухвалити пакет законодавчих актів з метою надання житлу сучасного правового статусу та перетворення житлового будівництва у ключовий фактор економічного зростання в Україні;
– радикально збільшити доступність житла для громадян України шляхом розвитку іпотечного кредитування, запровадження системи житлових та житлово-будівельних субсидій, формування фонду соціального житла;
– створити сучасну систему фінансування житлового будівництва, а також заснувати Міністерство житлового будівництва й інші органи та інститути, що сприятимуть регулюванню, підтримці, фінансуванню у сфері житлового будівництва;
– кардинально збільшити частку капіталовкладень у житлове будівництво у структурі ВВП;
– відпрацювати механізм цілісної системи державного стимулювання діяльності у сфері житлового будівництва (зокрема, інвесторів, покупців житла, а також будівельних організацій).
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ
1. Державна цільова соціально-економічна програма будівництва (придбання) доступного житла на 2010- 2017 роки. Електронний ресурс. — Режим доступу : http://www.minregionbud.com.ua.
2. Єщенко П.С., Чубук Л.П. Досвід фінансування житлового будівництва у зарубіжних країнах // Фінанси України.- №7, 2009.с.30-38
3. Кравченко В. І. Фінансування будівництва житла: Новітні тенденції. Ч. 1 / В. І. Кравченко, К. В. Паливода. – К. : Видавничий дім "Києво-Могилянська академія", 2006. – 173 с.
4. Кравченко В. І. Фінансування будівництва житла: Новітні тенденції. Ч. 2 / В. І. Кравченко, К. В. Паливода. – К. : Видавничий дім "Києво-Могилянська академія", 2006. – 132 с.
5. Постанова КМУ №1001 від 21.07.2007 року «Про затвердження Державної стратегії регіонального розвитку на період до 2015 року» // Офіційний вісник України. — 2006. — 330. — С. 2131.
6. Постанова КМУ від 11 лютого 2009 р. N 140 «Порядок надання державної підтримки для забезпечення громадян доступним житлом» — Режим доступу : www.kmu.gov.ua.
7. Указ Президента України «Про заходи щодо будівництва доступного житла в Україні та поліпшення забезпечення громадян житлом» Електронний ресурс. — Режим доступу : http://www.president.gov.ua.