РОЗДІЛ 5 Розпаювання земель
5.1. Методика та технологія проведення робіт при розпаюванні земель с. Луг та видача державних актів на право приватної власності на землю
5.1.1. Розрахунок розміру земельної частки (паю)
Для розрахунку вартості земельної частки та визначення її розміру в умовних кадастрових гектарах бралася загальна площа сільськогос-подарських угідь, переданих КСП”Нове життя” у колективну власність згідно державного акту.
Номер і дата реєстрації державного акта на право колективної власності на землю:
015-0001 19.11.94р.(с.Луг);
016-0001 19.11.94р.(с.Ділове);
017-0001 19.11.94р.(с.Росішка).
Розрахунки та дані про кількість осіб приведені для КСП”Нове життя”,яке включає в себе с. Луг ( 244 чол.), с. Росішка ( 253 чол.) та с. Ділове, громадяни якого не мали право на земельні частки, тому що на території їхнього села знаходилися тільки колгоспні будівлі (ферми).
Із загальної площі усіх сільськогосподарських угідь 10( залишено в резервному фонді КСП”Нове життя” для тих осіб, які будуть в майбутньому прийняті в члени КСП.
Внаслідок реорганізації КСП" Нове життя " землі с/г призначення цього КСП перейшли у підпорядкування до сільських Рад ( с. Луг - 263.5 га, с. Росішка - 273.24 га ).
В основу проведення грошової оцінки с/г угідь покладений рентний дохід, який створюється на виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель. Об'єктами (одиницями) грошової оцінки с/г угідь є агровиробничі групи грунтів.
Грошова оцінка одного гектара земель певної агровиробничої групи грунтів, що входять до складу земель, що розпайовуються, розраховується за формулою:
Гагр = (Г * Багр) / Б, де
Г – грошова оцінка гектара відповідних сільськогосподарських угідь господарства;
Б - середній бал бонітету по господарству;
Багр – бал бонітету даної агрогрупи.
Середній бал бонітету по господарству розраховується за формулою:
Б = ((Багр * Пагр) / (Пагр, де
( - сума;
Багр - бал бонітету даної агрогрупи;
Пагр - площа агрогрупи (у гектарах).
За видами угідь, землі, що підлягають паюванню, відносяться до сінокосів.
Грошова оцінка сінокосів по підприємству, що обрахована за величиною річного рентного доходу зернових культур, терміну його капіта-лізації (33 роки) та ціною гектара зернових культур становить - 2578.7 грн.
Середній бал бонітету сінокосів по господарству - 20.7
На території були виділені:
бурі гірсько – лісові легкоглинисті грунти (шифр 192л);
бурі гірсько – лісові неглибокі середньосуглинкові грунти (шифр 198д);
те ж, важкосуглинкові грунти (шифр 198е);
те ж, середньощебенюваті легкоглинисті грунти (шифр 198лк).
Бали бонітету агрогруп грунтів, виділених в межах території, що підлягає паюванню
Шифри агровиробни-
чих груп грунтів
Бал бонітету


сінокіс

192л
28

198д
22

198е
22

198лж
17


Грошова оцінка земель, що підлягають паюванню
Сільськогос-подарські угіддя
Шифр
агрогрупи
Площа агрогрупи, га
Грошова оцінка
1га / грн.
Загальна грошова оцінка, грн.

Сінокоси
192л
32.7
3488.1
114060.87


198д
49.7
2740.6
136207.82


198е
43.4
2740.6
118942.04


198лж
137.7
2117.8
291621.06



263.5

660831.79


Кількість осіб. Які мають право на земельну частку (пай) приймається за списками, що є додатком до державного акту на право приватної власності на землю, який у разі потреби уточнюється і підписується головами відповідної Ради і підприємства.
Загальна грошова оцінка с/г угідь, що підлягають паюванню - 660831.79 грн.
Вартість паю обчислювалась шляхом ділення грошової оцінки с/г угідь, переданих у колективну власність КСП ” Нове життя” на кількість осіб обчислюється за формулою:

Взг = Гоз / Кос, де
Взг - вартість земельної частки (у грн);
Гоа - грошова оцінка с/г угідь (у грн);
Коа - кількість осіб, які мають право на пай (чол.);
Тому:
Взг = 660831.79 / 244 = 2708.32 грн.
Середня грошова оцінка одного гектара с/г угідь, передана у колективну власність КСП”Нове життя” обчислюється за формулою:
Сго = Гоз / Пзкв, де
Сго - середня грошова оцінка одного гектара с/г угідь (у грн.);
Гоз - горшова оцінка с/г угідь (у грн.);
Пзкв - площа с/г угідь, переданих у колективну влласність (га).
Тоді:
Сго = 660831.79 / 263.5 = 2507.90 грн.
Розмір земельної частки в умовних кадастрових гектарах обчислюється за формулою:
Рзч = Взч / Сго, де
Рзч - розмір паю в умовних кадастрових гектарах;
Взч - вартість земельної частки (у грн);
Сго - середня грошова оцінка одного гектара с/г угідь (у грн);
Тоді:
Рзч=2708.32 / 2507.90 = 1.08
Матеріали розрахунків перевірені Рахівським районним відділом земельних ресурсів.
Розрахунки вартості паю та його розміру в умовних кадастрових гектарах затверджені розпорядженням голови державної адміністрації Рахівського району.
Сертифікати на право на земельну частку підписані головою Рахівської районної державної адміністрації та зареєстровані у книзі реєстрації сертифікатів на право на земельну частку(пай), яка знаходиться у відділі земельних ресурсів Рахівського району.
Розмір земельної частки в фізичних гектарах обраховується із співвідношення, де враховується розмір паю в умовних кадастрових гектарах, середній бал бонітету по підприємству та бал певної агрогрупи грунтів яка входить до складу земельної частки. Якщо в пай входять декілька агрогруп грунтів, то береться їх середній бал.
5.2. Виділення земельних часток в натурі та видача державних актів на право приватної власності на землю
5.2.1. Мета та правові основи виділення паїв в натурі
Члени КСП”Нове життя”, що отримали сертифікати на право на земельну частку із земель колективної власності, мають право виділити земельні частки в натурі у вигляді земельної ділянки. Це право вони широко реалізують в процесі реструктуризації КСП.
Навіщо членам КСП виділяти належні їм земельні частки в натурі? Завдяки виділенню земельних часток в натурі досягається основна мета земельної реформи – селянинові надається юридичний статус господаря землі. Отримання селянином статусу господаря землі надає йому такі переваги:
1. В результаті виділення земельної частки в натурі громадянин стає безперечним власником земельної ділянки, яка належить йому на праві приватної власності, тоді як, згідно з Земельним кодексом України, у розпайованих земель є два власники: КСП як юридична особа і колектив громадян - власників земельних часток. Це наприклад означає, що член КСП який отримав земельну частку, ризикує її втратити, якщо на майно КСП буде звернено стягнення за позовами кредиторів і виявиться, що цього майна недостатньо для покриття боргів КСП. В такому разі стягнення буде звернено на землю, яка знаходиться у колективній власності КСП.
2. Отримання права на земельну частку не гарантує членові КСП від підприємства за використання його частки. Адже розпайована земля як була, так і залишається у користуванні КСП. При виділенні паю в натурі у вигляді окремої земельної ділянки відбувається відмежування цієї ділянки від земель КСП. Земельна ділянка переходить у повне розпорядження її власника, і інші особи вправі використовувати її лише на підставі угоди з власником ділянки і за відповідну плату.
3. Власник земельної ділянки достеменно знає точне її місце розташування, тоді як власник земельної частки, посвідченої сертифікатом на право на земельну частку (пай), є власником умовної земельної ділянки, межі та точне місце розташування якої не визначені.
4. При виділенні паю в натурі у вигляді земельної ділянки право власності на останню посвідчується державним актом на право приватної власності на землю, в той час як у КСП власники паїв отримують сертифікати на право на земельну частку (пай), тобто документи на умовну земельну ділянку.
5. Громадянин – власник земельної ділянки може самостійно нею розпорядитись (продати, подарувати, передати у спадщину, заставу, оренду тощо), тоді як власник земельної частки (паю) вправі розпорядитись нею лише з дотриманням певних умов (наприклад, переважного права інших членів КСП на придбання земельної частки тощо).
6. Громадянин – власник земельної ділянки має можливість заснувати і самостійно вести селянське (фермерське) господарство чи інше приватне підприємство або передати земельну ділянку іншій особі в оренду, тоді як власник земельної частки позбавлений таких можливостей.
Земельні частки (паї) можуть бути виділені в натурі двома способами, перший з них використовується у тому випадку,коли кожний власник земельної частки виділяє належну йому частку в натурі і стає власником окремої земельної ділянки. Другий спосіб полягає в тому, що два або більше власників земельних часток виділяють їх в натурі не окремо, а у вигляді спільної земельної ділянки. Такий спосіб виділення земельних часток в натурі був важливою складовою правової моделі реструктуризації КСП, яка застосовувалась Проектом паювання сільськогосподарських земель в 1996 – 1997 р.р.. Однак після встановлення Кабінетом Міністрів України в кінці 1998 року нового порядку реєстрації договорів оренди землі виникли проблеми з державною реєстрацією таких договорів. Справа в тому, що для державної реєстрації договору оренди земельної ділянки необхідно представити копію державного акта на право власності на земельну ділянку. На жаль, тоді не була затверджена форма державного акта на право власності на земельну ділянку, яка перебуває у спільній власності. Після затвердження такої форми виділення в натурі кількох земельних земельних часток у вигляді земельної дялянки, яка є спільною власністю двох чи більше осіб, цей спосіб знов почав застосовуватись.
Зараз Проект практикує суцільне виділення паїв у натурі у вигляді окремих земельних ділянок і це є більш доцільним, порівняно з виділенням спільної земельної ділянки. Для нашого випадку це є найкращий метод виділення земельних часток, бо територія, яка підлягає паюванню є у вигляді невеликих ділянок, оточених здебільшого лісом або чагарником.
5.2.2. Роботи, що передують видачі громадянам державних актів
Підставою для виконання проекту організації території земельних часток або схеми поділу земель колективної власності на земельні частки з наступною видачею державних актів на право приватної власності на землю всім власникам сертифікатів на право на земельну частку є рішення Загальних зборів членів КСП”Нове життя” про проведення цих робіт. Документом, який засвітчує факт прийняття такого рішення, є витяг з протоколу Загальних зборів. Якщо з господарства виходять окремі члени, то підставою для виконання проекту є витяг з рішення про їх вихід з КСП”Нове життя” та виділення паю в натурі. У разі вигоду з господарства всіх чи більшісті членів замовником робіт з виділення земельної частки(паю) в натурі є КСП, у разі виходу окремих громадян чи їх групи - самі власники земельних часток.
Що стосується виконавця таких робіт, то ним було земельно - кадастрове бюро м. Ужгород, яке має:
ліцензію ГУГКіК при Кабінеті Міністрів України на право виконання геодезичних робіт та кадастрових зйомок;
ліцензію Держкомзему України на право роботи з документами обмеженого використання;
спеціальний дозвіл (ліцензію) Держкомзему України на проведення землевпорядних та земельно - оціночних робіт, включаючи грошову оцінку земель;
кваліфікованих дипломованих спеціалістів - землевпорядників та геодезистів.
5.3. Розподіл земельних ділянок та видача державних актів на право приватної власності на землю.
Розподіл земельних ділянок. Після затвердження Загальними зборами проекту організації території в КСП”Нове життя” почалася робота з розподілу земельних ділянок між членами КСП, які мають право на земельну частку. На кресленні проекту показані запроектовані земельні ділянки, їх помери, площі, розміри сторін ділянок під’їзні дороги. До проекту додається список осіб, які отримали сертифікати на право на земельну частку (пай). Таким чином зміст розподілу полягає у попередньому закріпленні запроектованих земельних ділянок за членами КСП, що мають право на земельну частку.
Ефективніше розподіляти земельні ділянки так, щоб група людей, що разом хочуть обробляти землю або здавати її в оренду могли одержати суміжні ділянки. Групи можуть формуватися за такими ознаками: сімейна, вулична, бригадна, змішана. Головне кожній людині самій вирішити, до якої групи вона хоче належати, і не поділяти групи адміністративними методами.
Методи розподілу земельних ділянок:
1. Розподіл земельних ділянок на основі жеребкування
Після того як групи сформовані, кожна група виділяє зі свого складу особу, яка разом з представниками аналогічних груп бере участь у визначенні черговості розподілу земельних ділянок на осонові жеребкування. Група, члени якої отримали на основі жеребкування право першими обирати місце розташування земельних ділянок, робить це так. Першим обирає місцерозташування земельної ділянки обраний групою представник, всі інші члени групи мають право обирати тільки безпосередньо прилеглі земельні ділянки. Аналогічно обирають місце розташування земельних ділянок члени КСП, що увійшли до складу другої, третьої і т.д. груп. Тобто, земельні ділянки розподіляються в КСП таким чином, що групи його членів, які є членами одніеї сім’ї, родичами або пов’язані іншими зв’язками, отримують земельні ділянки в одному місці. Це дае їм можливість спільно викоритовувати належні їм земельні ділянки єдиним земельним масивом або передати їх в оренду іншій особі.
2. Розподіл земельних ділянок за зазделегідь визначеними критеріями
Альтернативний метод дозволяе кожному члену КСП або групі одержати ділянку (ділянки) на свій вибір, за умови, що на цю ділянку землі не претендують інші бажаючі. Якщо ж на одну ділянку претендує більше одного члена або групи, то розробляється об’єктивні критерії для розподілу тієї або іншої ділянки. Критерії видаються в письмовому вигляді Комісією з реструктуризації та формування груп.
Критерії можуть бути, наприклад, такими:
-зайнятість (перевага віддаеться тим групам, члени яких у даний час обробляють ділянку);
-відстань до місця проживання (перевага віддаеться тим групам, більша частина членів яких живе ближче всього до ділянок, що розподіляються);
-старшинство (перевага віддається тим групам, у членів котрих найбільший середній вік);
-інші критерії, визначені Комісією;
-змішані критерії (із визначеним пріоритетом одного над іншими).
Перевага цього методу у тому, що він виключає випадковість в розподілі земельних ділянок. Завдяки тому, що всі критерії визначаються до того як формуються групи, процес виділення ділянок сприймається як справедливий і кількість конфліктів мінімізується, тому виконавці цих робіт і скористалися цим методом, при розподілі земельних часток між власниками сертифікатів на земельну частку (пай) КСП ”Нове життя”.
Критерієми, які мали приорітет при визначенні характеру розподілу були в першу чергу - “зайнятість” та “відстань до місця проживання”.
Інтереси окремих членів або груп, що хочуть створити сімейні господарства, не повинні бути ущемлені на користь великих груп. Таким членам може надаватись першочерговий вибір земельних ділянок за умови, що вони погодяться одержати ділянки землі на краю поля.
Після завершення розподілу земельних ділянок між власниками сертифікатів проект організації території господарства розглядався і затвердився Загальними зборами членів господарства,погоджено Росішківською радою та Рахівським районним відділом земельних ресурсів.
Видача державних актів на право приватної власності на землю. Затверджений Загальними зборами проект організації його території подавався на розгляд Росішківській сільській раді. Лише після прийняття радою рішення про видачу членам КСП”Нове життя”, які подали заяви про вихід з господарства і виділення належних їм земельних часток в натурі та взяли участь у розподілі земельних ділянок, почався процес виготовлення державних актів на право приватної власності на землю. Цей процес здійснювався відповідно до “Інструкції про порядок складання, видачі, реестрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі” затвердженої наказом Держкомзему України від 5 травня 1999 року №43.
Розробку технічної документації з виготовлення державних актів на право власності на землю здійснювали державні чи інші землевпорядні організації, а саме земельно - кадастрове бюро при Рахівському районному відділі земельних ресурсів.
Державні акти на право приватної власності на землю виготовлялися на комп”ютері або вручну в двох примірниках. Згідно з “Методичними рекомендаціями щодо порядку передачі земельної частки (паю) в натурі із земель колективної власності членам колективних сільськогосподарських підприемств і організацій” (в редакції від 3 березня 1998 року), в графі “Цільового призначення земельної ділянки”державного акта записано: ”Для ведення товарного сільськогосподарського виробництва”.
Передача земельної ділянки в натурі проводилася згідно зі Схемою поділу земель колективної власності на паї за участю громадянина, якому передається земельна ділянка, уповноважених представників господарства і місцевої ради, а також власників і користувачів суміжних ділянок. Після визначення меж в натурі складався акт передачі земельної ділянки із земель колективної власності у приватну власність громадянина.
Технічна документація містить такі документи:
заява;
сертифікат(орігінал);
рішення Лужанської сільської ради;
акт про передачу таприйом земельної частки(паю) в натурі;
акт погодження меж;
висновок державної землевпорядної експертизи;
експлікація угідь;
абрис;
квитанція про оплату;
Оригінали всіх документів і матеріалів з виконаних робіт систематизувалися і об’єднувалися в землевпорядну справу.Крім того, земельно-кадастрове бюро при Рахіввському районному відділі земельних ресурсів виготовляло також другий і третій примірники такої справи, в які вкладалися копії документів, що містяться в першому примірнику.
Зазначена документація розподілялася таким чином:
-перший примірник землевпорядної справи, який містить оригінали документів, передався на зберігання в Рахівський районний відділ земельних ресурсів;
-другий примірник землевпорядної справи, але без каталогів координат, видався замовникові робіт громадянин чи КСП ”Нове життя”).
-третій примірник залишився у виконавця робіт, тобто в архівах землевпо-рядної організації (земельно - кадастрове бюро).
Місцевій раді, яка прийняла рішення про видачу державних актів на право приватної власності на землю, передався інший комплект документів, а саме: схема поділу земель колективної власності на земельні частки, список гроамдян, які отримали земельні ділянки у приватну власність.
Всі державні акти рееструвалися у Книзі реестрації державних актів, яка ведеться Рахівським районним відділом земельних ресурсів. Після державної реестрації один примірник державного акта видався власникові земельної ділянки, другий - залишився на зберіганні у Рахівському районному відділі земельних ресурсів. Після видачі громадянину державного акта на право приватної власності на землю сертифікат на право на земельну частку (пай) повертаеться ним до Рахівської районної державної адміністрації, яка його видала.