1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЖИЛИЩНОЙ ЭКОНОМИКИ. 1.1. РЫНКИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА И ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ. Рынок жилищного фонда: Цены на дома зависят от того, как много семей желает приобрести жилье и сколько единиц жилищного фонда имеется на рынке. Так при повышении спроса растут цены, а при повышении предложения цены уменьшаются. Предложение нового жилищного фонда исходит от строительной индустрии и зависит от соотношения цен на жилье и стоимости его строительства (модернизации). В долгосрочной перспективе рынок жилищного фонда должен уравнивать цены на жилье с затратами на его строительство. В краткосрочной перспективе возникают отклонения по причине задержек, свойственных процессу строительства. Так, если спрос на жилье резко возрастает, а предложение жилищного фонда остается постоянным, то цены растут. Пока цены больше издержек – осуществляется ввод жилья. По мере того, как вновь введенный жилищный фонд попадает на рынок спрос удовлетворяется цены падают, приближаясь к издержкам. Важнейший фактор, влияющий на спрос на жилищный фонд – доход (потенциальная квартплата) от приобретенной недвижимости. Рынок жилищных услуг: Жильцы могут быть владельцами или простыми квартиросъемщиками. Спрос на жилищные услуги зависит от дохода семьи и соотношения цены жилья и стоимости других товаров (питание, одежда и т.д.). Стоимость жилищных услуг (сумма, выплачиваемая за пользование жилищем) Для квартиросъемщика – это квартплата, для домовладельца – доход от владения собственностью. Спрос на жилищные услуги зависит от уровня квартплаты, уровня доходов и числа семей. При прочих равных условиях, если растет число семей, то растет спрос на жилищные услуги, и если предложение постоянно – растет квартплата. 1.2. ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ РЫНКОВ ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ И ЖИЛИЩНОГО ФОНДА (графический анализ). Взаимодействие осуществляется по двум направлениям: квартплата, определяемая на рынке жилищных услуг, является основным фактором при формировании спроса на жилищный фонд; интенсивность строительства – при ее повышении и увеличении предложения жилищного фонда снижаются цена жилищного фонда и квартплата. Квадрант I: D – спрос на жилье, E – квартплата, Ек – общее состояние экономики. Если увеличивается число семей – график смещается вверх, число семей и фирм уменьшается – график смещается вниз. Квадрант II: i – норма капитализации (текущий доход инвестора), P – цена жилищного фонда, R – величина квартплаты. Цена жилой площади определяется в зависимости от уровня квартплаты. На норму капитализации влияют четыре фактора: ставка процента по долгосрочным займам; ожидаемый рост квартплаты; риск, связанный с получением дохода в форме квартплаты; налоги на недвижимость. Норма капитализации увеличивается – луч вращается по часовой стрелке, уменьшается – против часовой стрелки. Квадрант III: P – цена строительства нового жилья, f(С) – затраты на новое строительство. Если растут объемы строительства – то растут затраты, и график смещается влево. При этом точка “а” – минимальная цена, при которой строительство еще выгодно. Квадрант IV: (S – изменение жилищного фонда за данный период времени, С – объем нового строительства, ( – норма амортизации (износа). Количество жилищного фонда поддерживается объемом нового строительства. При этом износ компенсируется новым строительством, т.е. если (S=0, то S=С/(. Таким образом, исходя из данного объема жилищного фонда, рынок жилищных услуг определяет величину квартплаты, которая преобразуется в цену жилья на рынке капитала. Эта цена вызывает объем нового строительства, который создает прирост жилищного фонда. если исходный объем жилищного фонда равен конечному – рынки жилищного фонда и жилищных услуг находятся в равновесии; если исходный объем жилищного фонда не равен конечному – квартплата, цена, затраты на строительство и предложение жилья не находятся в равновесии; если исходный объем жилищного фонда меньше конечного – цены, квартплата и объем жилищного фонда снижаются; если исходный объем жилищного фонда больше конечного – цены, квартплата и затраты на строительство снижаются. Если квартплата равна стоимости жилья, т.е. жилье занимает сам его владелец, то нет отдельных рынков жилищного фонда и жилищных услуг (т.е. цена на жилой фонд и квартплата определяются одним решением на одном рынке). Данное решение зависит в экономике и на рынке капитала, что и в случае приобретения жилья для сдачи внаем. Объем жилищного фонда вместе с числом семей и их доходами определяют готовность платить (квадрант I). Эти платежи являются эквивалентом квартплате. Число семей растет – график спроса смещается дальше от центра, т.е. для достижения равновесия на рынке платежи должны возрасти. В квадранте II платежи преобразуются в цену. Низкая ставка ссудного процента, например, означает, что при тех же платежах семья может позволить себе жилье по более высокой цене. После определения цены в квадрантах III и IV находятся равновесные значения объема строительства и прироста жилищного фонда. 1.3. ВЛИЯНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ЭКОНОМИКЕ НА РЫНОК ЖИЛЬЯ. экономический рост и спрос на жилищные услуги (вариант 1); ставка учетного процента по долгосрочным займам и спрос на жилищный фонд (вариант 2); кредиты, стоимость строительства и предложение новой жилой площади (вариант 3). 1.4. РЫНОК ЖИЛЬЯ И ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ. Можно выделить следующие основные направления государственного регулирования отношений в жилищной сфере: жилье, субсидированное государством (вариант 1); усиление местного административного регулирования (вариант 3); благоприятная налоговая политика (вариант 2); создание финансовых учреждений для трансформации сбережений и создания вторичного рынка (вариант 3). Таким образом, наиболее благоприятные варианты 1 и 2, основанные на субсидировании жилья и благоприятной налоговой политике в жилищной сфере, могут быть приняты органами государственного управления за основу для проведения жилищной политики.